Ein Besichtigungstermin für eine Immobilie wird immer dann vereinbart, wenn ein Interessent sich eine potenzielle Immobilie persönlich ansehen möchte. Da die Darstellungen des Eigentümers einer Immobilie im Exposé teilweise unvollständig oder geschönt sein könnten, sollten Immobilieninteressenten sich ein Objekt immer persönlich, gegebenenfalls sogar im Beisein eines Sachverständigen, ansehen und ausreichend Zeit dafür einplanen.

Arten von Besichtigungsterminen

Es gibt zwei Arten von Besichtigungsterminen: den Einzelbesichtigungstermin und den sogenannten Sammelbesichtigungstermin. Bei Einzelterminen besichtigt immer nur ein Interessent die Wohnung. Sammelbesichtigungstermine sind Besichtigungstermine mit gleichzeitiger Einladung von kleineren oder größeren Gruppen oder teilweise sogar offene Besichtigungstermine, an denen jeder Interessent ohne vorherige Terminvereinbarung teilnehmen kann.

Während Sammelbesichtigungstermine eher die schnelle Durchführung und Kurzinformation im Fokus stehen, beinhalten Einzelbesichtigungen auch das persönliche Kennenlernen der potenziellen Immobilieninteressenten. Hierbei werden meist ausführlichere Gespräche geführt und die Beantwortung aller relevanten Fragen steht im Vordergrund. Wird der Besichtigungstermin von einem Immobilienvermittler durchgeführt, sollten Interessenten in ihrem eigenen Interesse darauf achten, fachkundige Antworten auf ihre Fragen zu erhalten. Wenn der Immobilienvermittler gewisse Fragen nicht beantworten kann, empfiehlt sich die Frage nach dem direkten Kontakt zum Immobilieneigentümer.

Besichtigungstermin – warum?

Für Immobilieninteressenten ist die Besichtigung einer Immobilie wichtig, um die Immobilie vor dem Kauf oder der Anmietung genau zu überprüfen. Dabei sollte der Interessent beispielsweise auf die bauliche Substanz, mögliche Feuchtigkeit in den Wänden und im Keller, Schimmelbefall, Zustand des Dachstuhls, Dichte der Fenster und Zustand der Heizungsanlage achten. Auch Fragen zum Werdegang der Immobilie und den Vorbesitzern oder Vormietern sollten bei dem Besichtigungstermin besprochen werden, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Werden größere Mängel übersehen, muss nach dem Kauf eventuell mit erheblichen Mehrkosten gerechnet werden.

Je mehr Informationen, desto besser!

Es ist sinnvoll, die wichtigsten Fragen und Punkte vor dem Besichtigungstermin schriftlich festzuhalten, um während des Termins nichts zu übersehen oder zu vergessen. Generell dürfen alle für den Immobilieninteressenten relevanten Fragen gestellt werden – auch Fragen die eventuelle spätere Umbaumaßnahmen betreffen könnten. Der Katalog könnte folgende Fragen enthalten:

• Sind Mängel wie beispielweise Schimmel oder ein Ungezieferbefall vorhanden?
• Wurden frühere Mängel bereits beseitigt?
• Ist die Küche im Preis enthalten?
• Ist das Grundstück mit Lasten oder Beschränkungen, wie zum Beispiel Fahr-, Wege- oder Leitungsrechten versehen?
• Gehört ein Parkplatz zur Immobilie oder gibt es öffentliche Parkplätze in der Nähe?
• Wie hoch waren die Betriebskosten der Voreigentümer oder Vormieter?
• Befinden sich Kindergärten, Schulen, Lebensmittelgeschäfte und Ärzte in näherer Umgebung?
• Wie ist die Immobilie an die öffentlichen Verkehrsmittel angeschlossen?
• Wurde die Bausubstanz seit dem Bau verändert?
• Wo befinden sich die tragenden Wände?

Kommen nach dem Besichtigungstermin noch weitere Fragen auf, können diese in der Regel entweder in einem zweiten Besichtigungstermin oder telefonisch geklärt werden.

Gutachter beim Immobilienkauf?

In Anbetracht des finanziellen Risikos, welches mit Kauf einer Immobilie einhergehen kann, lohnt es sich immer, einen sachverständigen Gutachter zu einer zweiten Besichtigung mitzunehmen. Dieser überprüft die Immobilie fachlich auf Mängel und Schäden und erstellt im Anschluss an die Besichtigung ein Gutachten über den Zustand der Immobilie. Hat der Kaufinteressent bereits beim ersten Besichtigungstermin offensichtliche Mängel entdeckt oder waren diese bereits vorher bekannt, sollte stets ein fachkundiger Gutachter eingeschaltet werden, um deren Herkunft und mögliche Auswirkungen auf die Bausubstanz zu überprüfen. Besonders renovierungsbedürftige Häuser sollten immer mit einem Gutachter besichtigt werden. Dieser kann dann beurteilen, wie umfangreich die Renovierungsarbeiten tatsächlich sein werden und in welchem Bereich sich deren Kosten bewegen könnten. Erscheinen der Makler oder Immobilienbesitzer nicht vertrauenswürdig, könnte ein Gutachter dank seiner Fachkenntnis Interessenten vor eventuellen Fehlkäufen bewahren und etwaige versteckte Mängel aufdecken.

Bei der Anmietung ist es unüblich einen Gutachter mit der Besichtigung der Immobilie zu beauftragen, zumal die Kosten beim Auftraggeber bleiben. Allenfalls bei der Anmietung eines großen Hauses könnte sich auch bei der Anmietung ein Gutachten eines bausachverständigen enpfehlen.

Ab wann besteht Anspruch auf eine Besichtigung?

Es gibt mehrere Umstände, die den Eigentümer der Immobilie berechtigen, eine Besichtigung des Objekts vorzunehmen. Dies ist der Fall, wenn

• Mängel vorhanden sind, die behoben werden sollen.
• ein begründeter Verdacht besteht, dass das Mietobjekt vertragswidrig genutzt wird (beispielsweise durch unerlaubte Untervermietung oder nicht gestattetes Halten von Haustieren).
• die Immobilie ausgemessen werden beziehungsweise ein Handwerker oder Sachverständiger etwas begutachten soll (beispielsweise hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung).
• sollen.
• das Objekt Kaufinteressenten gezeigt werden soll.

Wichtig: Ohne schriftliche Anmeldung, welche mindestens drei Tage vorab beim Mieter eingehen muss, darf keine Besichtigung erfolgen! Außerdem muss die Besichtigung an einem Wochentag stattfinden, also von Montag bis Freitag.

Hinweis für Mieter: Sollte ein Mieter eine legitime Besichtigung verweigern, hat der Vermieter einen hinreichenden Grund für eine fristlose Kündigung (BGH, 5.10.2010 – VIII ZR 221/09).

Muss der Eigentümer bei der Besichtigung anwesend sein?

Allgemein muss der Eigentümer nicht bei dem Besichtigungstermin anwesend sein, obwohl dies grundsätzlich zu empfehlen ist. Anhand einer ausgestellten Originalvollmacht kann beispielsweise ein Immobilienvermittler eine Besichtigung durchführen, ohne dass der Eigentümer der Immobilie anwesend ist.