Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist im Wohnungseigentumsrecht in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage.

Sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer sind in der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengeschlossen. Ihr Wohnungs- und Teileigentum muss somit 100 % der Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung – dem Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft – ergeben.

Rechtsfragen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG, die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Wohnungseigentümerversammlung und die Wohnungseigentumsverwaltung; der Verwaltungsbeirat ist zwar kein Organ im Sinne des § 31 BGB, wirkt jedoch an der Verwaltung beratend mit. Zum entscheidenden Organ wurde die Eigentümerversammlung, deren rechtliche Ausgestaltung man im Interesse einer effektiven Verwaltung teilweise dem Gesellschaftsrecht entlehnte; daneben wurde zwingend die Bestellung eines Verwalters als Fremdorgan vorgesehen. Die Wohnungseigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden (§ 24 Abs. 1 WEG).

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf diejenigen Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, in denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 10 Abs. 6 WEG teilrechtsfähig und parteifähig. Sie ist weder eine juristische Person noch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, aber als Verband anzusehen. „Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet andererseits nicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als eine besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzusehen wäre“.

Gemeinschaftskonten

Im Beschluss V ZB 32/05 des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 wurde die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt.

Im Beschluss VIII ZR 243/13 des Bundesgerichtshofs vom 25. März 2015 wurde folgendes anerkannt:

• Eine WEG ist Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, wenn sie weder gewerblich noch selbständig beruflich tätig ist, und wenn wenigstens ein Mitglied der Gemeinschaft Verbraucher ist.
• An der Verbrauchereigenschaft der WEG ändert sich auch nichts dadurch, dass die Gemeinschaft beim Vertragsabschluss von einem gewerblichen Verwalter vertreten wird.

Aus dem Beschluss VIII ZR 243/13 ergibt sich unter anderem, dass

• die Gemeinschaftskonten für Bewirtschaftung und Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Privat(giro)konten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen und zu führen sind und nicht als (betrieblich genutzte) Geschäfts(giro)konten der Verwaltung,
• (Liefer-)verträge für z. B. Gas und Wasser für die Wohnungseigentümergemeinschaft sind für Privatkunden und nicht für Geschäftskunden abzuschließen. Der Abschluss eines Energielieferungsvertrags durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Geschäft der privaten Vermögensverwaltung.

Wohnungseigentumsgesetz

• § 27 (5) Wohnungseigentumsgesetz: Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG konnten Gemeinschaftskonten nur als Treuhandkonten, Kontoinhaber: Die Verwaltung, eröffnet und geführt werden. Treuhandkonten haben jedoch erhebliche rechtlichen Nachteile für die Wohnungseigentümer*innen.

Nachteile der Treuhandkonten:

• Kontoinhaber: Die Verwaltung
• Kontoform: (betrieblich genutzte) Geschäfts(giro)konten der Verwaltung
• nicht pfändungssicher und nicht insolvenzfest gegenüber Verbindlichkeiten der Verwaltung
• Sparkassen/Banken haben ein Aufrechnungs- und/oder Zurückbehaltungsrecht wegen Forderungen Dritter gegen die Verwaltung
• Mit Treuhandkonten bei denen der Kontoinhaber die Verwaltung ist, ist ein Getrennthalten der Gemeinschaftsgelder vom Vermögen der Verwaltung unmöglich. Gelder auf Treuhandkonten werden dem Vermögen der Verwaltung zugerechnet.

Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit dürfen für die WEG auch WEG-Eigenkonten eröffnet und geführt werden. Ein anderer Begriff für WEG-Eigenkonten ist auch offene Fremd(geld)konten.

Vorteile der WEG-Eigenkonten

• Kontoinhaber: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Eigentümer der Gemeinschaftsgelder: die WEG
• Kontoform: Privat(giro)konten der WEG als Verbraucher gemäß § 13 BGB
• pfändungssicher und insolvenzfest gegenüber Verbindlichkeiten der Verwaltung
• kein Aufrechnungs- und/oder Zurückbehaltungsrecht von Sparkassen/Banken wegen Forderungen Dritter gegen die Verwaltung
• Die WEG kann notfalls auf ihre Gemeinschaftskonten zugreifen, sowie Auskünfte erhalten.
• Bei einem Verwalterwechsel entfällt der Wechsel des Kontos, da nur eine Änderung der Kontovollmacht und der Verwalteradresse erforderlich ist.
• WEG-Eigenkonten dürfen von der Verwaltung im Rahmen ihrer geschäftlichen Tätigkeit nicht betrieblich genutzt werden. Die Gemeinschaftsgelder dürfen ausschließlich für Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet werden.

Vermögen und Haftung

Das Verwaltungsvermögen gehört gemäß § 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gesamthandsgemeinschaft). Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Dadurch wird deutlich, dass das Verwaltungsvermögen nicht nur aus Aktiva, sondern auch aus Passiva besteht. Nach § 10 Abs. 8 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Ein Gläubiger kann einen oder mehrere Wohnungseigentümer unmittelbar anteilig in Anspruch nehmen. Das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 11 Abs. 3 WEG insolvenzunfähig. Für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 HGB entsprechend anzuwenden. Ein ausscheidender Wohnungseigentümer haftet demnach wie ein Gesellschafter einer Offenen Handelsgesellschaft.

Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 11 Abs. 1 WEG unauflöslich. Selbst das Recht eines Pfändungsgläubigers aus § 751 BGB sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 InsO), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen. Tatsächlich besteht jedoch die Möglichkeit der einvernehmlichen Aufhebung und Umwandlung in eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 17 WEG). Nur für den Fall, dass das Gebäude zu mehr als 50 % zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau durch die Gemeinschaftsordnung nicht besteht, kann die Auflösung verlangt werden. Dann wandelt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück um.

Quelle: Wikipedia