Die Kündigung von Mietverträgen ist im deutschen Mietrecht die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter oder Mieter, die einem besonderen Kündigungsschutz unterliegt.

Bei der Kündigung von Mietverträgen ist zu unterscheiden zwischen einer ordentlichen Kündigung, außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Besondere Kündigungsschutzvorschriften gelten dabei für Mietverträge über Wohnraum.

Grundsätzlich gilt: Eine ordentliche Kündigung kann bei Zeitmietverträgen vor Ablauf der vereinbarten Befristung oder so lange ein Kündigungsausschluss oder -verzicht vereinbart ist, nicht erfolgen. Eine vorzeitige Beendigung kommt hier grundsätzlich nur bei Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung in Betracht, oder wenn die Vertragsparteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Die weitverbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden zu können, ist falsch; dies gilt nur bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag oder in einem Mietaufhebungsvertrag, weiterhin dann, wenn besondere Härtegründe des Mieters anzuerkennen sind.

 

Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverträgen

Nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden. Dabei kann der Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen, Vermieter benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor:

 

Form der Kündigung

Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sowie unmissverständlich als Kündigung deklariert sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). In § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt das Gesetz die Unrentabilität ebenfalls als ordentlichen Kündigungsgrund. Zahlt der Käufer eines Mietshauses extra einen Kaufpreis, der erheblich über dem wirtschaftlichen Wert des Grundstücks liegt, so führt dies nach Auffassung des LG Kiel nicht zu einer Unrentabilität.

 

Kündigungsfrist

Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, eine kürzere Frist kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Kündigt dagegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate und nach acht Jahren Dauer neun Monate. Andere Kündigungsfristen wie kürzere Fristen für den Mieter oder längere für den Vermieter können jedoch vereinbart werden oder sich gegebenenfalls bei Altmietverträgen ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden.

 

Kündigungssperrfrist

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden bis zu 10 Jahre verlängern, wenn dies durch Rechtsverordnung eines Bundeslandes bestimmt wurde.^[2][3] Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter unter Einhaltung der zu diesem Zeitpunkt zutreffenden Kündigungsfrist kündigen.

 

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung

Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Ein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB steht dem Mieter bei berechtigter außerordentlicher fristloser Kündigung durch den Vermieter jedoch nicht zu.

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift des Mieters ist also unbedingt erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574b Abs. 2 BGB), wenn dieser im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.

 

Außerordentliche fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung richtet sich nach § 543 und § 569 BGB. Der mit Abstand wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen. Dem Mieter wird aber die Möglichkeit gegeben, diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände (also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen) begleicht oder sich eine öffentliche Stelle, insbesondere ein Sozialleistungsträger zur Begleichung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese sogenannte Schonfrist endet aber zwei Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam. Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam gemacht, kann er nicht noch einmal von der Schonfrist profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.

Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufenden Mieten berücksichtigen, d. h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z. B. Betriebskostennachzahlungen, Kautionen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. einfließen.

Zu beachten ist, dass die Schonfrist nur für die Kündigung wegen „reinen“ Zahlungsverzugs gilt. Stützt der Vermieter die Kündigung auf weitere Gründe (dies kann z. B. auch eine ständige unpünktliche Mietzahlung sein), gilt die Schonfrist für diesen Teil der Kündigung nicht; sie bringt dem Mieter dann letztlich nichts.

Auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Mindestens muss der Zahlungsverzug als Grund und der Gesamtsaldo an Rückständen angegeben sein.

Eine Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will.

In der Regel – außer bei Zahlungsverzug – bedarf es vor einer Kündigung einer Abmahnung an den Mieter. In Ausnahmefällen kann eine solche entbehrlich sein, z. B. wenn der Mieter andere Mieter aufs Übelste beleidigt und außerdem durch nächtlichen Lärm belästigt.

 

Verhältnis zum Rücktritt

Vor der Überlassung des Mietobjektes kann nach § 323 BGB zurückgetreten werden. Nach der Überlassung des Mietobjektes wird ein Rücktrittsrecht durch ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung verdrängt.

 

Sonderfall: Mietaufhebungsvertrag

In der Regel können sich beide Mietparteien nur durch Kündigung des Mietvertrages vom Mietverhältnis lösen. Doch dabei müssen sie sich an vereinbarte Kündigungsfristen halten. Bei einer Kündigung handelt es sich um eine einseitige Lösung vom Vertrag. Das heißt, entweder kündigt der Mieter oder der Vermieter den Mietvertrag – dabei muss die andere Partei nicht mit der Kündigung einverstanden sein.

Eine andere Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, ist daher der Mietaufhebungsvertrag. Bei einem Mietaufhabungsvertrag müssen sich beide Seiten einig sein, dass der Mietvertrag beendet werden soll. Diese einvernehmliche Vertragsaufhebung ist auch ohne Einhaltung einer bestimmten Frist möglich.

 

Quelle: Wikipedia