Nebenkosten sind allgemein jene Kosten, die neben einem Hauptaufwand anfallen.

Hier werden vornehmlich nach der Betriebskostenverordnung die umlagefähigen Betriebskosten von den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten unterschieden. Bei vermieteten Wohnräumen können nur die Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies zwischen den Vertragsparteien vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Vertragsparteien können auch vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung (Nachzahlung) durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Häufig sind die ausgestellten Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft oder auch rechtswidrig, weshalb nach § 556 Abs. 3 BGB die Möglichkeit besteht, innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Erhalt des Berichtes Widerspruch einzulegen. Neben dem häufigen Fehler, dass der Vermieter die Abrechnung nicht rechtzeitig zustellt (hierfür stehen ihm in der Regel 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu), sind oftmals auch Kostenbestandteile aufgeführt, die laut Mietvertrag nicht berechnet werden dürfen. So hat der Bundesgerichtshof im Juli 2015 entschieden, dass in einer Nebenkostenabrechnung keine pauschalierten Verwaltungskosten für leerstehende Wohnungen aufgeführt werden dürfen.

 

Quelle: Wikipedia

Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu tragen und stellen eine Teilmenge der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie dar. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist. Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat. § 556 Abs. 2 S. 1 BGB sieht die Möglichkeit vor, hierzu entweder Vorauszahlungen mit späterer Abrechnung zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzusehen, mit der die Betriebskosten insgesamt abgegolten sind.

 

Begriff der Betriebskosten

Nach der gesetzlichen Definition in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Damit ist zunächst festgelegt, dass Betriebskosten nur diejenigen Kosten sind, die (1) gerade durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) an einer Immobilie (2) laufend entstehen. Explizit ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Der § 2 BetrKV listet die allgemeinen Betriebskostenarten enumerativ demonstrativ (also nicht abschließend, nicht unbedingt vollständig) auf, nämlich die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (dazu gehört namentlich die Grundsteuer), die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Heizung, der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, des Betriebs der Aufzüge, der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumen, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder des TV-Kabelanschlusses, des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten.

Eine wichtige und in der Praxis häufig umstrittene Abgrenzung betrifft die Unterscheidung von umlegbaren (= umlagefähigen) Betriebskosten und nicht umlegbaren Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete enthalten und können deshalb schon nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil es begrifflich keine Betriebskosten sind. Kosten für Wartung und Inspektion sind aber umlegbar. Voraussetzung ist, dass es laufende Aufwendungen sind (z. B. Wartung der Aufzugsanlage). Eine Ausnahme bilden Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden.

In älteren Mietverträgen ist oft noch der Verweis auf § 27 in Verbindung mit Anlage 3 II. BV enthalten. In diesem Fall ist durch Auslegung zu ermitteln, ob hier weiterhin diese alten Bestimmungen Anwendung finden oder ob hier die Betriebskostenverordnung von 2003 heranzuziehen wäre. Die Frage ist von Bedeutung, weil sich der Katalog der umlagefähigen Betriebskostenarten bei der Betriebskostenverordnung gegenüber der II. Berechnungsverordnung um vier Punkte erweitert hat.

 

Betriebskostenvereinbarung

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter voraus (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Vereinbarung muss hinreichend bestimmt sein; das heißt, es genügt nicht, wenn die Parteien sich darauf einigen, der Mieter trage „die (üblichen) Nebenkosten der Wohnung“. Die zu tragenden Kostenarten müssen im Einzelnen aufgeführt sein. Die Rechtsprechung lässt dabei den Verweis auf die Anlage zu § 27 II. BV bzw. auf den Katalog in § 2 BetrkV genügen, auch wenn er dem Vertrag nicht beigefügt ist. Das Erfordernis der ausdrücklichen Vereinbarung der Kostenarten gilt insbesondere für den Posten der „sonstigen Betriebskosten“ (§ 2 Ziff. 17 BetrKV), die nicht als Auffangtatbestand für alle denkbaren Kostenarten zu verstehen sind, die in den Ziff. 1 bis 16 nicht enthalten sind. Vielmehr müssen insoweit umzulegende Kosten ausdrücklich im Vertrag aufgeführt sein, weil sonst das Bestimmtheitsgebot unterlaufen würde. Auch diese Kosten müssen regelmäßig anfallen.

Die Vereinbarung eines Umlageschlüssels ist nicht erforderlich. Fehlt er im Vertrag, so hat bei Wohnungen die Umlage der Kosten entsprechend § 556a Abs. 1 S. 1 BGB nach der Wohnfläche zu erfolgen, also nach dem Anteil der Wohnfläche der Wohnungen der gesamten Wohnfläche der Liegenschaft. Haben die Parteien einen anderen Umlageschlüssel vereinbart, so gilt grundsätzlich dieser. Etwas anderes gilt aber, wenn Geräte zur Verbrauchsmessung (z. B. Wasseruhren) vorhanden sind. In diesem Fall muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung.

Eine nachträgliche Änderung des Umlageschlüssels ist – außer im Sonderfall des § 556a Abs. 2 BGB – nur mit Zustimmung des Mieters möglich; das früher angenommene einseitige Bestimmungsrecht des Vermieters (§ 315 BGB) besteht für Verträge, die nach dem 1. September 2001 geschlossen wurden, nicht mehr. Bei Mietverträgen, die früher geschlossen worden waren, konnte der Vermieter, wenn vertraglich nichts vereinbart wurde, den Verteilerschlüssel in der ersten Abrechnung nach billigem Ermessen festlegen. Eine Änderung des Umlageschlüssels kann nur für einen neuen Abrechnungszeitraum erfolgen und nicht für den laufenden. Der Mieter kann die Änderung dementsprechend nur mit Wirkung für die Zukunft verlangen.

Die Vereinbarung kann entweder Vorauszahlungen in Form von Abschlagzahlungen vorsehen, die der Mieter zusätzlich zur sogenannten Kaltmiete (das ist die Miete für die Wohnung ohne Ansehung der Nebenkosten) während der Abrechnungsperiode zu leisten hat und über die später vom Vermieter abzurechnen ist; oder es ist eine Betriebskostenpauschale zu zahlen – dann entfällt die Abrechnung. Sowohl Pauschalen als auch Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Beide sind anzupassen, wenn sich die Kosten ändern (§ 560 BGB). Bei Pauschalen ist dies nur möglich, wenn die Anpassung im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB), Vorauszahlungen dürfen nur nach einer Abrechnung angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB).

Liegt keine Betriebskostenvereinbarung vor, so sind die Betriebskosten in der Miete enthalten (sog. Bruttomiete).

 

Betriebskostenabrechnung

Über Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wenn Vorauszahlungen vereinbart worden sind. Die Einzelheiten hierzu sind seit der Mietrechtsreform 2001 in § 556 Abs. 3 BGB geregelt.

Die Betriebskostenabrechnung muss nach der Rechtsprechung mindestens folgende Angaben enthalten:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, über die abgerechnet werden soll;
• die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils entfällt und den der Mieter tragen soll (für jede Betriebskostenart);
• den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Eine Abrechnung, die diese Anforderungen nicht erfüllt, ist bereits formell unwirksam und wird deshalb nicht fällig. Dies kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass spätere Forderungen nicht mehr möglich sind. Mit Entscheidung vom 28. April 2008 hat der BGH entschieden, dass Abweichungen in Flächenangaben nicht zwingend zu einer formell fehlerhaften Betriebskostenabrechnung führen.

Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, das heißt, sie muss aus sich heraus verständlich und nachrechenbar sein. Die Kosten müssen so bestimmt bezeichnet sein, dass sie bei einer Prüfung der Belege (s. u.) leicht zuzuordnen sind.

Die Abrechnung muss sich auf einen bestimmten Abrechnungszeitraum, welcher höchstens ein Jahr umfasst, beziehen. Hierbei ist der Vermieter nicht an das Kalenderjahr gebunden. Sie muss bei Wohnungen spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Sonst kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB). Die Frist wird durch Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung gewahrt, das heißt die Abrechnung kann inhaltliche („materielle“) Fehler enthalten; diese kann der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch berichtigen. Der Mieter kann hingegen auch nach Ablauf der Jahresfrist noch überzahlte Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern. Er muss jedoch Einwendungen gegen eine Abrechnung, die der Vermieter vorgelegt hat, grundsätzlich innerhalb einer Jahresfrist ab Erhalt, das heißt Zugang, der Abrechnung erheben.

Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung zustellen. Tut er dies nicht, kann der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, indem er weitere Nebenkostenvorauszahlungen aussetzt, bis der Vermieter seiner Pflicht nachgekommen ist.

Leerstehende Wohnungen müssen in die Umlage mit einbezogen werden. Kosten, die auf leerstehende Einheiten entfallen, trägt der Eigentümer.

Bei der Abrechnung über Betriebskosten ist das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Unwirtschaftliche Kosten sind nicht umlagefähig. Sie werden um den Umfang, in dem sie sich als unwirtschaftlich erweisen, von der Abrechnung abgesetzt.

Für die Umlage von Heizkosten und Warmwasser gilt im Übrigen die Heizkostenverordnung.

 

Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege beim Vermieter einzusehen, um sich von der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung zu überzeugen. Der Vermieter ist verpflichtet, für die Einsichtnahme ausreichend Zeit einzuräumen. Der Mieter muss sich – entgegen der bisherigen herrschenden Auffassung in Schrifttum und Rechtsprechung – grundsätzlich zur Einsichtnahme zu dem Vermieter begeben, er kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben Übersendung der Belege in Form von Kopien verlangen. Dessen ungeachtet empfiehlt das Schrifttum dem Vermieter ganz überwiegend, auch weiterhin auf Anforderung Belegkopien an den Mieter zu versenden. Spätestens im Prozess muss der Vermieter die Belege – in Form von Kopien – gem. § 131, § 133 ZPO zu den Akten einreichen.

 

Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass die Hausverwaltung die Abrechnung für die Eigentümergemeinschaft nach anderen Grundsätzen als vorstehend dargestellt erstellt. Im Wohnungseigentumsrecht gilt nämlich das sogenannte Abflussprinzip, wonach Kosten in dem Jahr in die Abrechnung des Hausgeldes einzustellen sind, in dem sie verausgabt worden waren. Im Mietrecht kann neben dem Abflussprinzip auch das sogenannte Leistungsprinzip angewendet werden. Hier sind die Betriebskosten in derjenigen Abrechnungsperiode geltend zu machen, in der die betreffenden Leistungen erbracht worden sind. Dies kann im Zweifel dazu führen, dass die Abrechnung des Verwalters der Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung nicht zugrundegelegt werden kann.

Die Vergütung für den Verwalter ist nicht zulässig. Das gilt für alle Mietverträge über Wohnraum, ist aber für Eigentumswohnungen insbesondere zu beachten.

Wichtig ist, dass nur nach der BetrKV umlagefähige Kosten der Immobilie auf den Mieter umgelegt werden können. Das kann z. B. bei Hausmeisterkosten fraglich sein, wenn diese in der Hausgeldabrechnung der WEG auch Kosten des Hauswarts für Instandhaltung/Instandsetzung enthalten. Solche Kostenanteile sind nach BetrKV nicht umlagefähig.

Problematisch ist auch eine mögliche Abweichung des Abrechnungsmaßstabes. Während in der WEG größtenteils der Miteigentumsanteil gilt, aber auch nach Flächenanteilen abgerechnet werden kann, werden in Mietverträgen häufig die Flächenanteile zugrunde gelegt (entsprechend dem gesetzlichen Grundsatz, § 556a Abs. 1 BGB). Hier ist auf Deckungsgleichheit im Mietvertrag zu achten (Vereinbarung gem. § 556 a Abs. 1 BGB). Dementsprechend ist bei Beschlüssen in der WEG zur Änderung der Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG auf die Belange vermietender Eigentümer Rücksicht zu nehmen; diese müssen etwaige Änderungen des Verteilungsschlüssels auf ihre Mieter umlegen, dort also vertragliche Anpassungen durchführen können (siehe dazu § 556 a Abs. 2 BGB).

 

Betriebskostenspiegel

Mit dem Recht zur Einsichtnahme in die Originalbelege nach Vorlage einer Abrechnung besteht für Mieter eine wichtige Überprüfungsmöglichkeit. Der Deutsche Mieterbund und seine Landesverbände stellen außerdem bundes- und landesweite Betriebskostenspiegel für Wohnungen zur Verfügung, die auch Vermietern im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes als Leitfaden dienen können.

Die Betriebskostenspiegel geben einen Überblick über die in einem bestimmten Zeitraum von den Vermietern tatsächlich abgerechneten Betriebskosten, umgerechnet pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Sie werden auf empirischer Grundlage aus der Beratungspraxis der Mietervereine im Deutschen Mieterbund erstellt und jährlich fortgeschrieben. Anhand eines Betriebskostenspiegels kann deshalb das allgemeine Kostenniveau einer Abrechnung überprüft werden, um auffällige „Ausreißerwerte“ aufzuspüren, bei denen es sich lohnt, eine eingehendere Prüfung vorzunehmen. Der Schluss von einem statistisch ausgewiesenen Wert in einem Betriebskostenspiegel auf die tatsächlich zu erwartenden Kosten ist aber nur bedingt möglich, weil die Besonderheiten des konkreten Objekts in einer statistischen Auswertung natürlich nicht zum Tragen kommen können. Es ist immer eine Prüfung im Einzelfall vorzunehmen. Die Wirtschaftlichkeit ist nicht schon dadurch verletzt, dass die Werte in einer Betriebskostenabrechnung von den Durchschnittswerten in einem Betriebskostenspiegel abweichen.

Hiervon zu unterscheiden sind Betriebskostenspiegel, die teilweise von den Gemeinden aufgestellt werden und die Betriebskosten für Bauwerke bestimmten Alters oder bestimmter Ausstattung im Stadtgebiet ausweisen. Diese können – ähnlich Mietspiegeln – repräsentative Aussagen ermöglichen.

 

Quelle: Wikipedia

Die Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung eines vermieteten Gebäudes oder einer Eigentümergemeinschaft und umfasst die Kosten, die durch die Wärmelieferung und Warmwasserlieferung entstehen. In Deutschland ist die Heizkostenabrechnung durch die Heizkostenverordnung gesetzlich geregelt. Die technischen Details sind in DIN 4713 ausgeführt.

Die Heizkostenverordnung verpflichtet jeden Betreiber einer gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlage zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Dieser Verpflichtung kann man sich nicht durch Vertrag entziehen, d. h., sie ist unabdingbar. Eine Ausnahme gibt es nur für Gebäude mit bis zu zwei Wohneinheiten, von der eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird.

 

Heizkostenaufstellung

Die Heizkostenabrechnung beginnt mit der Aufstellung aller Heizkosten, die in der Heizperiode angefallen sind. Dabei muss die Heizperiode in der Regel ein Jahr umfassen, aber nicht unbedingt mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. So bietet sich als Abrechnungsstichtag beispielsweise der Abrechnungsstichtag des Gaslieferanten an.

Die erste Position der Heizkostenaufstellung ist die Zusammenstellung der Energielieferungen. Dabei werden die einzelnen Lieferungen mit Datum, Menge und Preis aufgelistet. Bei Energieträgern, die gelagert werden können, z. B. Öl oder Kohle, wird außerdem der Anfangsbestand zu Beginn der Heizperiode hinzugezählt und der Restbestand zum Ende der Heizperiode abgezogen. Bei Energieträgern, die nicht gelagert werden können, z. B. Gas, muss darauf geachtet werden, dass die Lieferungen periodengerecht berechnet werden. Das ist am einfachsten, wenn der Lieferant zum gleichen Stichtag abrechnet, zu dem die Heizkostenabrechnung erfolgt. Ansonsten muss der Gaszähler am Stichtag abgelesen werden, um den Gasverbrauch in der Abrechnungsperiode bestimmen zu können.

Zu den weiteren Positionen der Heizkostenaufstellung zählen die Kosten der Bedienung, Wartung und Reinigung der Anlage und des Heizungsraums, die Schornsteinfegerkosten, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung und gegebenenfalls die Kosten für die Miete oder eine andere Art der Gebrauchsüberlassung von Erfassungsgeräten oder Messgeräten (Heizkostenverteiler, Wärmezähler, Warmwasserzähler). Nicht zu den Heizkosten gehören Reparaturkosten oder gar sachfremde Positionen wie der Strom für die Treppenhausbeleuchtung. Diese Kosten können eventuell in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden, sind aber aus der Heizkostenabrechnung herauszuhalten, weil andere Umlageschlüssel verwendet werden müssen.

Bei sogenannten verbundenen Anlagen, in welchen Heizwärme produziert und kaltes Wasser erwärmt wird, werden innerhalb der Heizkostenabrechnung nur die Kosten der Wassererwärmung umgelegt, während die Kosten der Wasserbeschaffung und die zugehörigen Abwasserkosten in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden. Es ist aber auch zulässig, die Wasserbeschaffungskosten für das Warmwasser in der Heizkostenabrechnung abzurechnen.

 

Verteilung der Kosten

Alle Kostenpositionen werden addiert und bilden die Gesamtkosten, die nun aufgeteilt werden.

 

Nutzergruppentrennung

Bei größeren Heizungsanlagen kommt es vor, dass die Verbräuche unterschiedlicher Nutzergruppen mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten ermittelt werden. So sind in dem Objekt z. B. Wohnungen, deren Heizkosten mit Heizkostenverteilern ermittelt werden, und Läden, die mit Wärmezählern ausgestattet sind. Oder der Betreiber der Heizungsanlage entschließt sich, diese Nutzergruppen wegen ihres unterschiedlichen Nutzungsverhaltens zu trennen. In diesen Fällen findet zunächst eine Aufteilung der Kosten nach Nutzergruppen statt. Dazu wird der Energieverbrauch der Nutzergruppen mit Wärmezählern gemessen (Vorerfassung) und die Gesamtkosten anteilig auf die Nutzergruppen verteilt. Die Aufteilung auf Nutzergruppen muss nicht vollständig nach dem Verbrauch erfolgen. Es kann auch ein Teil der Kosten, höchstens jedoch die Hälfte, nach der Wohnfläche, der beheizten Fläche oder dem umbauten Raum aufgeteilt werden.

 

Abtrennung der Kosten der Erwärmung von Warmwasser

Wenn die Heizungsanlage auch das Warmwasser erwärmt, müssen die dadurch entstehenden Kosten von den Heizkosten abgetrennt werden. Im Idealfall werden die Energiemengen für Wassererwärmung und Heizen mit separaten Wärmezählern erfasst. Die Kosten werden dann, ähnlich wie bei der Nutzergruppentrennung, auf Heizung und Warmwasserbereitung verteilt.

Oftmals sind aber keine Wärmezähler für die Messung der Warmwasserkosten vorhanden. Wenn die Menge des erwärmten Wassers bekannt ist, kann die nötige Energiemenge nach der in § 9 Heizkostenverordnung enthaltenen Formel berechnet werden. Nur in wenigen Ausnahmen, in denen die Menge des erwärmten Wassers aus technischen Gründen nicht durch Wärme- oder Wasserzähler gemessen werden können, dürfen pauschal 18 % der Gesamtkosten für die Warmwassererwärmung angesetzt werden. Die 18-%-Regelung entfällt jedoch bei Abrechnungen, deren Zeitraum am 1. Januar 2009 oder später beginnt. Nun gilt hier die Regel 32 kWh pro m² pro Jahr. Zu beachten ist auch, dass in Deutschland seit 2014 der Energieanteil für die Warmwasseraufbereitung mit einem Wärmemengenzähler erfasst werden muss.

 

Aufteilung nach Verbrauch und Wohnfläche

Eine Heizungsanlage hat, vom Brennstoff bis zur Raumluft, niemals einen Wirkungsgrad von 100 %. Daher geht ein Teil der von einem Nutzer bezogenen Energie verloren, entweder weil sie aus dem Gebäude entweicht, oder weil sie anderen Nutzern zugutekommt, durch deren Räume die Leitungen gehen oder die Wand an Wand mit dem heizenden Nutzer wohnen (Wärmeklau). Selbst wenn niemand heizt, entstehen durch den Bereitschaftsbetrieb der Heizungsanlage Kosten. Daher hat der Gesetzgeber bestimmt, dass nur ein Teil der Kosten, nämlich zwischen 50 und 70 %, nach dem Verbrauch abgerechnet werden darf (Verbrauchskosten) und der Rest nach der (beheizbaren) Wohnfläche bzw. nach dem umbauten Raum umgelegt wird (Festkosten).

Die Höchstsätze von 30/70 % können und dürfen überschritten werden. § 10 der Heizkostenverordnung sagt: „Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.“ Damit ist gemeint, dass durch rechtsgeschäftliche Bestimmung, z. B. im Mietvertrag mit den Bewohnern, davon abgewichen werden darf. Oder: die Eigentümer einer WEG (Wohnungs-Eigentums-Gemeinschaft) bestimmen bei der Eigentümerversammlung, dass die Kosten zu 100 % nach dem Verbrauch umgelegt werden.

 

Berechnen der Verbrauchseinheiten und Einzelabrechnung

Im nächsten Schritt werden die gemessenen Verbräuche der jeweiligen Nutzergruppe addiert und die auf diese Nutzergruppe entfallenden Kosten durch die Summe der Verbräuche dividiert. Dadurch erhält man die Kosten je Einheit. Diese werden nun mit dem Verbrauch jedes einzelnen Nutzers multipliziert, um die Verbrauchskosten des Nutzers zu ermitteln. Entsprechend verfährt man mit den Wohnflächen, um die Kosten pro Quadratmeter und die Festkosten des Nutzers zu bestimmen.

Beim Berechnen der Verbräuche ist bei Heizkostenverteilern darauf zu achten, dass je nach Ausführung der Heizkostenverteiler jeder Messwert mit einem individuellen Faktor beaufschlagt werden muss, damit die Heizleistung des Heizkörpers berücksichtigt wird.

Früher wurden die Ablesewerte einzelner Wohnungen oder Räume zusätzlich mit einem sogenannten Lageausgleichfaktor beaufschlagt, um Nachteile z. B. durch schlechtere Wärmedämmung im Dachgeschoss auszugleichen. Nach der Einführung der Heizkostenverordnung sind Lageausgleichsfaktoren in Deutschland nicht mehr zulässig. Der Ausgleich muss jetzt z. B. über eine niedrigere Miete erfolgen.

 

Aufteilung bei Nutzerwechsel

Häufig ist es so, dass während der Heizperiode ein Mieter auszieht und ein neuer einzieht. Daher ist es nötig, für beide Nutzer eine getrennte Abrechnung zu erstellen. Das geschieht nicht, indem man für das ganze Objekt eine Heizkostenabrechnung erstellt, sondern indem man das Ende der Abrechnungsperiode abwartet und dann die Kosten der Nutzeinheit auf die beiden Nutzer aufteilt. Sinnvollerweise wird zum Ende bzw. Anfang des Mietvertrags eine sogenannte Zwischenablesung durchgeführt. Mit diesen Werten lassen sich die anteiligen Verbrauchskosten der beiden Nutzer trennen.

Die verbrauchsunabhängigen Kosten (Fest- oder Grundkosten) und die Kosten der Warmwasserbereitung werden nach Kalendertagen aufgeteilt. Die Verbrauchskosten der Heizung werden entweder ebenfalls nach Kalendertagen aufgeteilt, oder nach sogenannten Gradtagzahlen. Dabei hat jeder Tag bzw. Monat im Jahr einen bestimmten Promillanteil an den Kosten, der in der sogenannten Gradtagzahlentabelle festgelegt sind.

Wenn keine Zwischenablesung vorliegt, werden die Verbrauchskosten nach dem gleichen Verfahren abgerechnet wie die Festkosten, also entweder nach Kalendertagen oder Gradtagzahlen.

Wenn die Abrechnung mit Hilfe von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip erfolgt, muss bei einem Nutzerwechsel die systembedingte Kaltverdunstung ebenfalls auf die beiden Nutzer aufgeteilt werden, damit nicht der ausziehende Nutzer bevorzugt wird.

Wenn nach einem Auszug die Wohnung nicht sofort wieder vermietet wird, kommt es zu einem Leerstand. Dieser Leerstand wird in der Heizkostenabrechnung wie ein eigenständiger Nutzer gerechnet. Sowohl die Festkosten als auch die Verbrauchskosten, die für die leerstehende Wohnung anfallen, muss der Vermieter tragen.

 

Kosten der Heizkostenabrechnung

Bei der Installation der erforderlichen Messgeräte obliegt dem Vermieter die Entscheidung, welche Geräte genutzt werden, beispielsweise bei der Entscheidung zwischen Wärmemengenzählern, elektronischen Verteilern oder Verdunstern^[1], und ob sie gekauft oder gemietet werden. Die erstmaligen Gerätekosten sind in jedem Fall vollständig auf die Mieter umlagefähig: der Kaufpreis über eine Modernisierungsumlage, der Mietpreis sowie die Wartungs- und Eichkosten über die Heizkostenabrechnung selbst.

Meist wird die Abrechnung nicht vom Betreiber der Heizungsanlage selbst durchgeführt, sondern in dessen Auftrag durch einen Wärmemessdienst. Dieser stattet das Objekt mit den nötigen Erfassungsgeräten aus, führt die Ablesungen durch und erstellt die Heizkostenabrechnung im Auftrag des Hauseigentümers.

Der Hauseigentümer kann die Heizkostenabrechnung aber auch selbst mit eigener Software oder online über das Internet durchführen. Für die Nutzer kann dies wegen der geringeren Kosten attraktiv sein. Für den Eigentümer ist es weniger günstig, denn er kann nur den Aufwand für die Software, nicht aber den seiner Arbeitszeit umlegen und trägt zudem das Rechtsrisiko bei Abrechnungsfehlern.

 

Quelle: Wikipedia