Schimmelursache

Schimmel entsteht in der Mietwohnung immer dort, wo sich zu viel Feuchtigkeit ansammelt und nicht mehr trocknet. Die Ursachen für Schimmelbildung sind vielfältig und lassen sich in der Regel nur durch ein Sachverständigengutachten klären.

Ursachen für Schimmel ist regelmäßig:

• Baumangel: In der Hälfte der Fälle ist die Schimmelursache ein Baumangel, der zu einer Vernässungen und anschließend zur Schimmelbildung führt. Vor allem an Kältebrücken / Wärmebrücken bildet sich Schimmel besonders schnell. Hier wird die Wärme schneller nach außen transportiert als an angrenzenden Bauteilen, so dass die relative Luftfeuchtigkeit zunimmt und sich als Folge Schimmel bilden kann.

• Mieterverhalten: Wird eine Räumlichkeit entgegen ihrer Beschaffenheit falsch genutzt oder belegt, kann dies die relative Luftfeuchte im Raum erhöhen. Auch ein fehlender und/oder falscher Luftaustausch mit Nachbarräumen führt zu Schimmel. Durch unzureichendes Heizen und Lüften der Wohnräume kann die Schimmelbildung ebenfalls begünstigt werden.

• Mischursache: Ein Schimmelbefall kann durch mehrere Ursachen herbeigeführt werden. So kann ein Zusammenspiel aus Baumängeln und falschem Mieterverhalten das Schimmelwachstum begründen, ebenso führen Naturereignisse wie Überschwemmungen, Stürme oder ein Anstieg des Grundwasserspiegels häufig zur Schimmelbildung.

 

Ausreichend heizen & lüften ist Mieterpflicht

Falsches Heizen und Lüften sind der häufigste Grund für Wohnungsschimmel, den Mieter in der Regel zu verantworten haben. Mieter müssen insofern dafür sorgen, dass die Wohnung nicht auskühlt und in ihr ein ausreichender Luftaustausch stattfindet.

In Bezug auf die Beheizung der Mietwohnung treffen Mieter allerdings nicht die gleichen Anforderungen, wie sie Vermieter erfüllen müssen. Sofern nicht anders vertraglich vorgegeben, müssen Mieter eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad Celsius aufrechterhalten.

 

Fenster auf Kipp reicht nicht

Zum Lüften der Mietwohnung genügt es nicht, wenn der Mieter die Fenster kippt. Denn Luft, die sich insbesondere hinter Möbeln und in den Ecken von Räumen befindet, wird so nicht ausreichend erneuert. Statt Fensterkippen ist daher Stoßlüften oder – sofern möglich – sogar Querlüften – sprich Durchzug – vom Mieter gefordert.

Und das nicht nur einmal, sondern mehrmals täglich. Dabei belastet auch berufstätige Mieter das 3 bis 4 – malige Stoßlüften pro Tag nicht über den Maßen. Während der Arbeitszeit kann ein Vermieter von seinem Mieter allerdings keine Lüftung erwarten.

 

Vermieter kann Verhaltensänderungen verlangen

Durch abweichende Vereinbarungen oder Umstände kann ein Vermieter auch mehr Anstrengungen von Mietern verlangen. So kann ein Mieter eines Altbaus keinen aktuellen technischen Stand der Dämmung erwarten. Gegebenenfalls muss der Mieter dadurch mehr lüften und entstehende Feuchtigkeit beseitigen.

Entsprechendes müssen Mieter auch dann in Kauf nehmen, wenn der Einbau moderner Fenster zu einem erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf führt. Allerdings kann der Vermieter sowohl das Beheizen wie Lüften nur in zumutbarem Umfang verlangen, da er andernfalls mit Annahme eines von ihm zu vertretenden Wohnungsmangels rechnen muss.

 

Mieter muss vom Vermieter belehrt werden

Vermieter müssen Mieter zwar nicht auf den Umfang notwendigen Heizens und Lüftens hinweisen, da dies eine Selbstverständlichkeit ist. Sicherheitshalber sollte ein Vermieter seinen Mieter aber immer sachgerecht und präzise auf ein abweichendes und insbesondere ein zu änderndes Nutzungsverhalten hinweisen und diese Belehrung am besten schriftlich mit Unterschrift des Mieters festhalten.

Andernfalls riskiert der Vermieter nicht nur, dass sein Mieter mangels des ihm vorwerfbaren Fehlverhaltens für entstandene Schäden der Haftung entgeht – der Vermieter setzt sich dadurch zudem der Gefahr eigener Ansprüche seiner Mieter wegen ihnen entstandener Schäden aus.

 

ausreichenden Möbelabstand zu den Wänden

Schimmel bildet sich oft unbemerkt hinter Möbeln. Dennoch können Vermieter nicht verlangen, dass Mieter keine Möbel aufstellen oder sie nur an bestimmten Stellen platzieren. Denn Mieträume müssen so beschaffen sein, dass sich hinter Möbeln bei einem Wandabstand von wenigen Zentimetern kein Schimmel bildet.

Im Übrigen sollten Vermieter ihre Mieter auch auf einen notwendigen Abstand zwischen Möbeln und Wand hinweisen. Sonst kann es im ungünstigen Fall dazu kommen, dass der Vermieter seinem Mieter durch Schimmel beschädigte Möbel ersetzen muss.

 

Schimmel ist Gesundheitsgefahr

Ob von Schimmelpilzen eine Gesundheitsgefährdung ausgeht oder nicht, spielt auch eine entscheidende Rolle für die rechtlichen Folgen. Eine Gesundheitsgefährdung berechtigt nicht nur zu einer höheren Mietminderung, sondern aufgrund der notwendigen Dringlichkeit treffen die Amtsgerichte auch eine Eilentscheidung.

Umgekehrt genügt ein nicht toxischer Schimmelbefall im Gegensatz zu toxischem Schimmel in der Regel nicht, damit der Mieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen kann.

Liegt die Ursache des Schimmels im Verantwortungsbereich des Vermieters, steht dem Mieter gem. § 535 BGB und § 536 BGB ein Anspruch auf Mangelbeseitigung sowie Mietminderung zu. Für die Frage nach der Höhe der Mietminderung kommt es maßgeblich auf die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache an. Die Mietminderung liegt laut aktueller Rechtsprechung, je nach Ausmaß des Schimmelbefalls, zwischen 10 und 20 Prozent. Kann der Mieter nachweisen, dass der Schimmelbefall zu Erkrankungen oder erheblichen Gesundheitsschäden geführt hat oder dass Verdachtsmomente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen, ist eine fristlose Kündigung möglich. Weist der Mieter schimmelbedingte Schäden an seinem Eigentum nach, hat er gemäß § 536a BGB zusätzlich das Recht auf Schadensersatz.

Kann der Vermieter hingegen nachweisen, dass ein falsches Nutzungsverhalten des Mieters ursächlich für den Schimmelbefall ist, hat der Mieter die Kosten für die Schimmelbeseitigung und etwaige Schäden an der Bausubstanz der Wohnung zu tragen.

 

Beweislast

Im Rahmen der Beweisführung gilt, dass der Vermieter zunächst beweisen muss, dass kein Baumangel vorliegt. Gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er den Schimmel nicht durch ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten, z.B. durch zu wenig lüften und zu wenig heizen, verursacht hat. Im Fall des Falles klärt ein Immobiliensachverständiger die Schimmelursachen. Aber selbst, wenn das Sachverständigengutachten eine fehlerhafte Wohnungsnutzung des Mieters feststellt, muss er nicht zwangsläufig dafür einstehen, wie folgende Fälle zeigen.

Zunächst muss der Mieter beweisen, dass nach den geltenden Regeln des BGB ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist mangelbehaftet, wenn Schimmel den Gebrauchswert der Mietwohnung verringert. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Schimmel zu einer optischen Beeinträchtigung der Wohnräume und/oder zu einer Geruchsbelästigung führt.

Hat der Mieter diese Nachweise geführt, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht aus seinem Pflicht- und Verantwortungsbeweis stammt, sondern durch das falsche Handeln des Mieters herbeigeführt wurde.

 

Mieter-Reaktion bei Schimmel in der Mietwohnung:

• Feststellen und Anzeigen des Schimmels: Sobald Mieter Schimmel in ihrer Wohnung entdecken, müssen sie den Vermieter infor­mieren. Wenn ein Mieter gegen die Anzei­ge­pflicht verstößt, kann er seine Rechte verlieren – etwa jenes zur Mietmin­derung. Wenn der Mieter erst nach einem halben Jahr Bescheid gibt und sich der Schimmel in der Zwischenzeit ausge­weitet hat, muss er für das Entfernen des Schimmels unter Umständen selbst zahlen. Ist der Mieter nicht für den Schimmel an der Wand verant­wortlich, hat er ein Recht auf Mängelbe­sei­tigung. Der Vermieter hat dann die Pflicht, den Schimmel zu entfernen und die Ursache zu beheben bezie­hungs­weise Handwerker dazu beauf­tragen. Der Mieter muss ihm dafür eine Frist setzen. Er muss Handwerkern Zugang zu seiner Wohnung und der betrof­fenen Stelle gewähren.
• konse­quent nachhaken: Oft ist nicht gar klar, wer für die Schim­mel­bildung in der Mietwohnung verant­wortlich ist. Nach der Meldung des Problems folgt häufig ein lästiger Brief­wechsel zwischen Mieter und Vermieter – inklusive gegen­sei­tiger Schuld­zu­wei­sungen. Häufig verweisen Vermieter zunächst darauf, dass der Mieter seine Wohnung nicht genügend geheizt und gelüftet und somit nicht genug gegen die Feuch­tigkeit unter­nommen hätte. Mieter sollten erst einmal konse­quent nachhaken, sollte sich der Vermieter stur stellen.
• Immobiliensachverständiger: Mieter, die sich sicher sind, keine Schuld an der Ursache der Schim­mel­bildung zu tragen, sollten dennoch keinen Immobiliensachverständigen privat beauftragen, denn sollte der Streit vor Gericht landen, wird der Richter einen Sachverständigen beauf­tragen, der sich Schadensbild und Schaden­s­ur­sache vor Ort anschaut und bewertet. Beauf­tragen Mieter hingegen einen Privat­gut­achter, könnten sie später Schwie­rig­keiten haben, die von ihnen veraus­lagten Sachverständigen­kosten vom Vermieter zurück zu erhalten. Denn in einem Mietprozess vor Gericht trage grundsätzlich der Vermieter die Beweislast, so dass er den vom Gericht beauf­tragten gericht­lichen Sachverständigen zunächst vorfi­nan­zieren muss.
• Mietmin­derung: Wenn sich in der Wohnung Schimmel ausbreitet, können Mieter die Miete mindern. Wenn jedoch der Mieter durch Kürzung seiner Mietzahlung insgesamt zwei komplette Monats­mieten im Zahlungsrückstand ist, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen, wenn die Mietmin­derung nicht berechtigt gewesen ist. Liegt die Ursache eines Schim­mel­be­falls in der Wohnung in einem Baumangel am Haus, wird die geschuldete Miete kraft Gesetzes, also ohne eine entspre­chende Erklärung des Mieters, gekürzt. Die Höhe entspricht der sogenannten Gebrauchs­be­einträchtigung durch den Schim­melpilz. Der Mieter kann sich auf diese gesetzlich gekürzte Mietmin­derung berufen. Mieter können sich über Gerichts­ur­teile oder in Minde­rungs­ta­bellen schlau machen. Wie viel Miete sie mindern können. Mieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, können die Miete – nachweislich – unter Vorbehalt vollständig zahlen und anschließend gegebe­nen­falls anteilig zurückzufordern. So können sie ausschließen, dass die Minderung zu hoch zu bemessen und in Zahlungsrückstand zu geraten.