Widerrufsrecht beim Mietvertrag?

Auch Mietverträge sind vom Widerrufsrecht umfasst.

Soweit der Mieter das Widerrufsrecht ausübt, führt dies zur Rückabwicklung des geschlossenen Mietvertrages und hat zur Folge, dass der Mieter die Wohnung an den Vermieter herausgeben muss und der Vermieter dem Mieter beispielsweise die Mietkaution zurückzahlen muss und auch die gezahlte Miete; lediglich kann der Vermieter dem widerrufenden Mieter einen Nutzungsausfall für die Zeit der Nutzung entgegenhalten und verlangen, dass der Mieter für Betriebskosten die er verbrauchte aufkommt.

Wann entsteht das Widerrufsrecht?

Das Gesetz enthält in § 312b BGB ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften. Danach steht einem Verbraucher bei einem Vertrag zwischen ihm und einem Unternehmer, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, ein Widerrufsrecht zu, wenn der Verbraucher zum Abschluss des Vertrages durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist.

Dem Mieter steht ein Widerrufsrecht nur dann zu, wenn sein Vermieter in Ausübung seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Nur dann ist er nämlich Unternehmer i.S.d. § 14 BGB. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalles. In der Regel kann jedoch davon ausgegangen werden, dass ein Vermieter als Unternehmer handelt, wenn er viele Wohnungen an wechselnde Mieter vermietet und hierfür ein Büro unterhält.

Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist es, dass die Vertragsverhandlungen am Arbeitsplatz des Mieters oder im Bereich einer Privatwohnung stattgefunden haben, so auch in der angemieteten Wohnung. Entscheidend ist nicht der Moment des Vertragsschlusses, sondern derjenige der Verhandlungen, die den Entschluss des Mieters, den Mietvertrag zu schließen, herbeigeführt haben.

Wann ist der Vermieter Unternehmer?

Ein Widerrufsrecht kann nur dann entstehen, wenn es sich um einen Mietvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher handelt.

Dies ist öfters der Fall manch ein Vermieter zunächst denkt, da bei Wohnraummietverträgen sehr häufig ein Unternehmer auf Vermieterseite einem Verbraucher auf Mieterseite gegenübersteht.

Teilweise wird vertreten, der Vermieter müsse mehr als acht Wohnungen vermieten, um als Unternehmer zu gelten (LG Waldshut-Tiengen, 30.04.2008, Az. 1 S 27/07). Das Landgericht Köln hat aber schon einen Vermieter mit mehr zwei Wohnungen als Unternehmer angesehen (LG Köln, 26.01.1999, Az. 12 S 256/98).

Gemäß § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Demnach sind die Mieter von Wohnraum immer Verbraucher im Sinne der relevanten Vorschriften.

Ob der Vermieter Unternehmer ist, richtet sich vor allem nach dem Umfang seiner Geschäfte.

Die „Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit“ (§ 14 Abs. 1 BGB) wird ziemlich schnell erreicht.

Vermietet der Vermieter mehrere Wohnungen, besteht immer die Gefahr, dass er als Unternehmer anzusehen ist.

Ob dies so ist, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig und insbesondere davon, ob die Vermietung eine erhebliche Einnahmequelle des Vermieters ist oder lediglich der Verwaltung seines Vermögens dient.

Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Unternehmer, findet gemäß § 312 Abs. 1 BGB i.V.m. § 310 Abs. 3 BGB das Widerrufsrecht grundsätzlich Anwendung, sofern die weiteren Voraussetzungen vorliegen.

Ein vertraglicher Ausschluss des Widerrufsrechts ist dann unwirksam (§ 312 k BGB).

Immobilien-Tipp: Besteht die Möglichkeit, dass der Mieter ein Widerrufsrecht hat, sollte eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung durch den Vermieter erfolgen. Dann beträgt die Widerrufrist nur 14 Tage. Erfolgt eine solche Belehrung nicht, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen, was dazu führt, dass der Mieter den Mietvertrag bis zu 1 Jahr und 14 Tage widerrufen kann. Den Erhalt der Widerrufsbelehrung sollte sich der Vermieter vom Mieter deshalb schriftlich bestätigen lassen. Bezüglich des Inhalts der Widerrufsbelehrung wird auf § 246 Abs. 3 EGBGB verwiesen. Ebenso sind zahlreiche Informationspflichten zu beachten, die § 246 und § 246 a EGBGB entnommen werden können. Insbesondere ist auch der Wertersatz im Falle des Widerrufs zu beziffern. Der sicherste Weg für den Vermieter ist jedoch, wenn er den Mieter zum Vertragsabschluss in seine Geschäftsräume bestellt. Handelt es sich nicht um Geschäftsräume, sondern um Privaträume des Vermieters, sollte dieser den Mieter bereits bei der Einladung über die wesentlichen Punkte, die vertraglich vereinbart werden sollen, in Kenntnis setzen. Es wird außerdem empfohlen, die Umstände stets schriftlich festzuhalten, damit es später keine Beweisschwierigkeiten gibt.