Das Wohnrecht beinhaltet das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“ (§ 1093 BGB).

Wohnrechte können befristet oder unbefristet eingeräumt werden.

Ein ohne Befristung erteiltes Wohnrecht wird als „lebenslanges Wohnrecht“ oder als „Wohnrecht auf Lebenszeit“ bezeichnet, das erst mit dem Tod des Wohnberechtigten endet.

Auch bei einem Verkauf des Gebäudes oder im Erbfall erlischt das Wohnrecht nicht.

Bezieht sich das Wohnrecht auf einen Gebäudeteil, so darf der Wohnberechtigte auch die Einrichtungen nutzen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind. Wohnrechte sind entgeltlich oder unentgeltlich möglich.

Hinweis: Für Eigentumswohnungen gelten die besonderen Bestimmungen der §§ 31ff des Wohnungseigentumsgesetzes zum „Dauerwohnrecht“. Das Dauerwohnrecht kann befristet, für die Lebensdauer des Berechtigten oder unbefristet vereinbart werden.

Beispiele:

• Wohnrecht für Eltern: Normalerweise sind es Eltern, die sich ein unentgeltliches, lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. So können sie ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen, die Immobilien (Wohnung oder Haus) jedoch weiter nutzen. Eine vorzeitige Eigentumsübertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge reduziert möglicherweise die im Erbfall später fällige Erbschaftssteuer: Die steuerlichen Freibeträge können alle zehn Jahre geltend gemacht werden (§ 13 Abs.1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-Gesetz).
• Wohnrecht für Lebenspartner: Lebenspartner halten häufig das gegenseitige Wohnrecht fest, um im Todesfall den überlebenden Partner abzusichern. Sie können gleichrangige Wohnrechte erhalten.
• Wohnrecht für Mieter: Auch beim Wohnrecht für Mieter steht die Absicherung im Vordergrund. Zum Beispiel erhalten Mieter, die Modernisierungsaufwendungen übernehmen, durch ein befristetes oder unbefristetes Wohnrecht eine gewisse Investitionssicherheit.

Wohnrecht: Vertraglich vereinbart oder im Grundbuch eingetragen

Ein Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen oder lediglich zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Berechtigten vertraglich vereinbart werden.

Die Grundbucheintragung führt zu einer stärkeren Rechtsposition des Wohnberechtigten. Denn so erhält dieser über die vertragliche Vereinbarung mit dem Immobilieneigentümer hinaus eine zusätzliche Absicherung. Ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht schützt den Wohnberechtigten nämlich nur im Verhältnis zum Eigentümer, während ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auch gegenüber Dritten Wirkung entfaltet. Um den Wohnberechtigten umfassend abzusichern und spätere Streitigkeiten auszuschließen, sollte das Wohnrecht in einem schriftlichen Vertrag fixiert und im Grundbuch eingetragen werden.

Der Bundesgerichtshof bewertet ein schuldrechtliches Wohnrecht als besondere Form eines Mietvertrages oder eine Leihvertrages – je nachdem, ob das Wohnrecht gegen Entgelt oder unentgeltlich eingeräumt wird (BGH-Urteil VIII ZR 55/97 vom 5.11.1997).

Wohnrecht vs. Nießbrauch

Das Wohnrecht beschränkt sich auf das Nutzungsrecht an einer Wohnung. Der Nießbrauch beinhaltet hingegen zusätzlich das Recht, Mieterträge aus der Immobilie zu vereinnahmen (vgl. § 100 BGB). Der Nießbrauch gewährt dem Wohnberechtigten somit im Vergleich zum Wohnrecht umfangreichere Rechte.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann nur mit Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts aufgehoben werden. Einer Löschung seines Wohnrechts im Grundbuch oder einer Aufhebung eines vertraglich vereinbarten Wohnrechts wird der Berechtigte gewöhnlich nur gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags zustimmen. Dabei muss der Abfindungsbetrag mindestens dem Wohnungsmietwert entsprechen, der sich unter Berücksichtigung der voraussichtlich verbleibenden Dauer des Wohnungsrechts ergibt.

Lebenslanges Wohnrecht und Zwangsversteigerung

Wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist und der Hauseigentümer die Darlehen nicht mehr bedienen kann, so ist das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht gefährdet. Da die kreditgebenden Banken für ihre Sicherheiten meist auf einer vorderen Rangstelle im Grundbuch bestehen, verfügen Wohnrechte häufig über einen schlechteren Rang. Daher führt die Zwangsversteigerung regelmäßig zum Erlöschen des Wohnrechts. Der Wohnrechtsinhaber erhält zwar im Zuge der Zwangsversteigerung einen Geldbetrag als Ausgleich für das verloren gehende Wohnrecht, aber dies liegt für gewöhnlich unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie.

Nur für den Fall, dass das Wohnrecht im Rang vor einem Gläubigerrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist der Wohnungsrechtsberechtigte vor einer Zwangsversteigerung sicher. Um die Nachteile einer Zwangsversteigerung zu vermeiden, kann sich der Wohnberechtigte bei Eintragung des Wohnrechts ergänzend das Recht auf Rückübertragung des Eigentums für den Fall sichern, dass der Eigentümer seinen Darlehensverpflichtungen wegen Überschuldung nicht mehr nachkommen kann.

Hausverkauf mit Wohnrecht

Ein Hausverkauf ist grundsätzlich auch bei einem bestehenden Wohnrecht möglich. Eine Zustimmung des Wohnrechtsinhabers zum Immobilienverkauf ist nicht erforderlich. Allerdings hat ein Hausverkauf auch keinen Einfluss auf das lebenslange Wohnrecht. Änderungen an einem bestehenden Wohnrecht kann der neue Eigentümer nicht vornehmen.