Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen ist in vielen Städten zu einem großen Problem geworden.

Die Städte reagieren darauf mit Köln Verordnungen dies es Immobilieneigentümern untersagen Wohnraum nicht seinem bestimmten und genehmigten Zweck zuzuführen.

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Wohnraum

• mehr als zur Hälfte der zur Verfügung überlassenen Fläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird,
• Wohnraum länger als drei Monate leer steht oder
• durch Abbruch beseitigt wird.

Bis auf einige klar definierte Ausnahmen wird Wohnraum, der dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist, vor einer Zweckentfremdung durch dauerhaften Leerstand oder gewerblicher und touristischer Nutzung dadurch geschützt, dass eine Genehmigung erforderlich ist. Auch Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen fallen unter diesen Genehmigungsvorbehalt.

Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann durch die Stadt dann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige Interessen von Antragstellern vorliegen oder wenn ein beachtliches und verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird.

Auf Grundlage der Satzung ist es zudem möglich, die Wiederzuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken behördlich anzuordnen und Zuwiderhandlungen gegen die Wohnraumschutzsatzung durch Bußgelder bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit zu ahnden.

Das Zweckentfremdungsrecht ist seit Jahren Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten.

Die Zweckentfremdungsgesetze und -verordnungen sind kein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB.

Ein Gewerbemietvertrag über zweckentfremdeten Wohnraum ist daher nicht mangels behördlicher Genehmigung der Zweckänderung unwirksam.

Die Behörde kann dem Vermieter aber ein Bußgeld auferlegen.

Im Regelfall führt das Bußgeldverfahren dazu, dass die Zweckentfremdung aufgegeben wird.

Der Mieter kann das Mietverhältnis nach § 543 BGB fristlos kündigen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 536a Abs. 1 BGB verlangen, da hier ein anfänglicher Mangel der Mietsache vorliegt.

Wusste der Mieter aber, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung fehlt, stehen ihm nach § 536b Satz 1 BGB die in §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte nicht zu.