Der Immobilienkäufer, der ein vermietete Immobilie erwirbt, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus wird automatisch Vermieter – ohne, dass es eines (neuen) Mietvertrages braucht.

Der Immobilienerwerber wird mit dem Kauf der Immobilie automatisch Vermieter und tritt an die Stelle des vorherigen Immobilieneigentümers / Vermieters.

Es gilt der rechtliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ( § 566 BGB).

Danach tritt der Immobilienkäufer mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein.

Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis durch den Immobilienverkauf der vermieteten Immobilie nicht beendet wird, sondern kraft Gesetzes auf den Immobilienkäufer übergeht, der das Mietverhältnis – wie auch der Immobilienverkäufer – nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) kündigen kann.

Entsprechendes gilt für den Inhalt des Mietvertrags.

Nachdem der Immobilienkäufer in diesen kraft Gesetzes vollumfänglich eintritt, kann ohne Zustimmung des Mieters weder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, noch können Änderungen des Inhalts des bestehenden Mietvertrags erfolgen.

Die mieterschützende Vorschrift des § 566 BGB durchbricht als Ausnahmebestimmung den allgemeinen Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 566 BGB daher nur dann anwendbar, wenn die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt, d. h. Veräußerer und Vermieter identisch sind.

Dies ist zwar regelmäßig der Fall.

Nachdem aber aufgrund der Vertragsfreiheit auch die Vermietung einer fremden Sache zulässig und wirksam ist, müssen Veräußerer (Immobilieneigentümer) und Vermieter nicht zwingend identisch sein, z. B. wenn die Immobilie von einem Dritten mit Zustimmung des Eigentümers vermietet wird.

In diesem Fall ist der Anwendungsbereich des § 566 BGB nicht eröffnet, da dieser eine Veräußerung durch den Vermieter voraussetzt.