Terrorversicherung in Nebenkostenabrechnungen: Wann dürfen Vermieter sie umlegen?

LG Darmstadt urteilt: Bei Gewerbe-Mietverhältnissen dürfen Vermieter die Kosten einer Terrorversicherung nicht ohne Weiteres auf Mieter umlegen – zumindest nicht, wenn das Gebäude kein besonderes Terrorrisiko aufweist. Ein aktuelles Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt (Urt. v. 27.06.2025 – 19 O 166/23) bestätigt, dass bei einem unbedeutenden Gebäude im ländlichen Raum die Prämie für eine Terrorversicherung nicht umlagefähig ist. Dieser Rechtstipp erklärt die Hintergründe und zeigt, was Mieter, Vermieter und Verwalter daraus lernen können.

Hintergrund: Was ist eine Terrorversicherung?

Nach den Anschlägen vom 11. September 2001 begannen viele Versicherer, Terrorschäden vom regulären Gebäudeversicherungsschutz auszuschließen. Vermieter können seither separate Terrorversicherungen abschließen, die Schäden am Gebäude durch terroristische Akte abdecken. Juristisch wird die Terrorversicherung als Sachversicherung betrachtet – also als Gebäudeversicherung im weiteren Sinne. Darunter fallen alle Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes sowie seiner Bewohner und Besucher dienen. Ihre Kosten können grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen, sofern der Mietvertrag dies vorsieht und das Gebot der Wirtschaftlichkeit gewahrt bleibt.

Wirtschaftlichkeitsgebot: Vermieter dürfen nur Kosten auf Mieter umlegen, die notwendig und angemessen sind. Überflüssige oder überteuerte Ausgaben verstoßen gegen dieses Gebot. Eine Terrorversicherung ist meist nur dann als notwendig anzusehen, wenn für das Gebäude eine konkrete oder erhöhte Gefährdung durch Terrorakte besteht.

BGH 2010: Umlage bei hohem Risiko grundsätzlich zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits 2010 entschieden, dass die Kosten einer Terrorversicherung auf Gewerberaummieter umgelegt werden können, wenn eine begründete Gefahr von Terroranschlägen für das Gebäude besteht. Im zugrunde liegenden Fall mietete die Stadt Wiesbaden zwei Bürogebäude nahe dem Statistischen Bundesamt – also in direkter Nachbarschaft zu einer Bundesbehörde – und unweit eines großen Fußballstadions. Nach 9/11 verweigerte der ursprüngliche Versicherer den Einschluss von Terrorrisiken, worauf der Vermieter eigenständig eine separate Terrorversicherung abschloss.

Der BGH billigte dem Vermieter zu, diese Zusatzkosten der Mieterin (der Stadt) in Rechnung zu stellen. Entscheidendes Kriterium war, dass hier eine Grundgefährdung des Gebäudes vorlag. Die Gebäude waren groß, architektonisch auffällig und von hohem Wert; zudem wurden sie von einer staatlichen Stelle genutzt und befanden sich in einem Umfeld mit potentiellen Anschlagszielen (Behörde, Stadion). Aus Sicht eines vernünftigen Vermieters war der Abschluss der Terrorversicherung in diesem Szenario erforderlich und verstieß nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der BGH stellte klar: Terrorversicherungen können als Betriebskosten umlagefähig sein – jedoch nur im Ausnahmefall erhöhter Gefährdung.

LG Darmstadt 2025: Kein erhöhtes Risiko – keine Umlage

Anders lag der Fall in dem neuen Urteil des LG Darmstadt vom 27.06.2025 (Az. 19 O 166/23). Hier stritten Vermieter und Mieter über die Nebenkostenabrechnung 2019 für ein gewerbliches Mietobjekt auf dem Land. Der Vermieter hatte u. a. 1.100 € Prämie für eine Terrorversicherung in der Betriebskostenabrechnung angesetzt. Der Mieter weigerte sich, diese Position zu zahlen – zu Recht, wie das Gericht feststellte. Denn im Gegensatz zum BGH-Fall fehlte hier jeglicher Hinweis auf ein besonderes Terrorrisiko: Weder das Gebäude selbst noch die Umgebung hatten Symbolcharakter, es wurde dort keine staatliche Macht ausgeübt, und es hielten sich auch nicht regelmäßig größere Menschenmengen dort auf. Es handelte sich schlicht um ein unbedeutendes Gebäude im ländlichen Raum, für das keine erhöhte Anschlagsgefahr erkennbar war.

Der Vermieter argumentierte, in heutigen Zeiten könne jedes Objekt Ziel eines Terrorakts werden, weshalb auch ein normales Gewerbeobjekt versichert sein sollte. Die Darmstädter Kammer folgte dieser Auffassung nicht. Würde man nämlich allgemeine diffuse Befürchtungen genügen lassen, könnten Vermieter bei nahezu jedem Gebäude eine Terrorversicherung umlegen – das wäre mit den vom BGH aufgestellten Kriterien nicht vereinbar. Erforderlich ist eine erhöhte Gefährdung, die über das allgemeine Lebensrisiko hinausgeht. Die Beweislast für eine solche erhöhte Gefahr und die daraus resultierende Erforderlichkeit der Versicherung liege beim Vermieter – im konkreten Fall konnte er sie nicht erbringen. Folglich durfte die Terrorversicherungs-Prämie hier nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Nebenkostenabrechnung: Verteilerschlüssel und Fristen

Das Urteil des LG Darmstadt ist auch deshalb bemerkenswert, weil es dem Vermieter weitere Fehler in der Nebenkostenabrechnung aufzeigte. So hatte der Vermieter eigenmächtig mehrere Umlageschlüssel (Verteilungsmaßstäbe) geändert, ohne den Mieter darüber zu informieren. Im Mietvertrag von 1999 waren für jede Nebenkostenart bestimmte Umlageschlüssel fest vereinbart – etwa Umlage nach Fläche, nach Verbrauch oder nach Anzahl der Mietparteien. Der Vermieter hatte sich zwar in einem Nachtrag das Recht vorbehalten, Verteilungsschlüssel nach „billigem Ermessen“ (§ 315 BGB) anzupassen, jedoch wurde dies nicht wirksam ausgeübt. Eine einseitige Änderung erfordert eine Erklärung gegenüber dem Mieter, und sie darf nicht rückwirkend für vergangene Abrechnungsperioden erfolgen. Im entschiedenen Fall wurden die Änderungen erst in der Abrechnung präsentiert – zu spät und ohne vertragliche Grundlage. Die Konsequenz: Viele Positionen der Abrechnung waren materiell fehlerhaft und mussten korrigiert werden.

Fristen: Interessant für Verwalter und Vermieter ist auch der Aspekt der Abrechnungsfrist. Bei Wohnraummietverhältnissen schreibt § 556 Abs. 3 BGB vor, dass der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungsjahres abrechnen muss; versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Im Gewerbemietrecht gilt diese Ausschlussfrist jedoch nicht automatisch. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist auf Gewerberaum nach § 578 BGB nicht anwendbar, und eine analoge Anwendung lehnt die Rechtsprechung ab. Das LG Darmstadt bestätigte in seinem Urteil, dass eine verspätete Abrechnung hier zwar vorlag (Zugang erst im Januar 2021 für das Jahr 2019), dies mangels abweichender Vertragsklausel aber nicht zum Verfall des Nachzahlungsanspruchs führte. Ebenso scheiterte der Mieter mit dem Einwand der Verjährung – die dreijährige Verjährungsfrist war durch den rechtzeitigen Mahnbescheid 2023 gewahrt.

Ergebnis des Rechtsstreits: Die Kombination aus unzulässiger Terrorversicherungs-Umlage und falschen Umlageschlüsseln hatte für den Vermieter gravierende Folgen. Anstatt der geforderten Nachzahlung von ca. 40.800 €, stellte das Gericht fest, dass der Mieter sogar ein Guthaben von rund 77.966 € hatte. Die Klage des Vermieters wurde vollständig abgewiesen, und der Mieter erhielt im Wege der Widerklage die Erstattung überzahlter Nebenkostenvorschüsse zugesprochen.

Tipps für Mieter, Vermieter und Verwalter

• Kostenpositionen prüfen: Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnungen sorgfältig prüfen. Unübliche Posten wie Terrorversicherungen oder dubiose Umlageschlüssel sind kritische Anhaltspunkte. Fragen Sie im Zweifel nach Belegen und Rechtsgrundlagen. Vermieter und Verwalter sollten nur solche Kosten umlegen, die vertraglich vereinbart und sachlich gerechtfertigt sind – sonst riskieren sie Rückforderungen.
• Terrorversicherung nur bei Bedarf umlegen: Vermieter dürfen eine Terrorversicherung nicht pauschal auf alle Mieter umwälzen. Nur wenn das Objekt aufgrund besonderer Umstände einem erhöhten Terrorrisiko ausgesetzt ist (z. B. prominente Lage, symbolträchtiges Gebäude, staatliche Einrichtungen in der Nähe, regelmäßige Menschenansammlungen), ist die Umlage nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot vertretbar. Ohne solche Faktoren müssen Vermieter die Kosten selbst tragen – eine Umlage wäre unwirtschaftlich und unwirksam.
• Vertragliche Vereinbarungen einhalten: Die Verteilungsmaßstäbe (Fläche, Verbrauch, Personenzahl etc.) und umlagefähigen Kostenarten sollten genau so abgerechnet werden, wie im Mietvertrag festgelegt. Änderungen per billigem Ermessen müssen klar kommuniziert und dürfen nicht rückwirkend erfolgen. Verwalter sollten sicherstellen, dass Nebenkostenabrechnungen transparant und nachvollziehbar sind, um Streit zu vermeiden.
• Fristen im Blick behalten: Bei Wohnraummiete gilt strikt: Nebenkostenabrechnung bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres zustellen, sonst keine Nachforderung mehr (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei Gewerbemiete existiert eine solche gesetzliche Ausschlussfrist nicht. Dennoch ist eine zeitnahe Abrechnung auch hier empfehlenswert, um Streit und Vertrauensverlust zu vermeiden. Vertraglich kann man in Gewerbemietverträgen eigene Fristen oder Ausschlussklauseln vereinbaren, wenn man sich an die Rechtsprechung und AGB-Kontrolle hält.

Zusammengefasst: Die Kosten einer Terrorversicherung dürfen nur unter besonderen Umständen auf Mieter umgelegt werden. Vermieter sollten das Wirtschaftlichkeitsgebot ernst nehmen und Nebenkostenabrechnungen sorgfältig sowie vertragstreu erstellen. Mieter wiederum sind gut beraten, ungewöhnliche Kostenpunkte anzufechten und sich auf Urteile wie das des LG Darmstadt zu berufen. So wird sichergestellt, dass am Ende nur angemessene und vereinbarte Betriebskosten getragen werden müssen.