Wer ein Grundstück gemeinsam mit Partner, Ehegatten, Familienangehörigen oder Freunden erwirbt, sollte das Urteil des BFH vom 14. Januar 2026 – II R 24/23 kennen. Der Bundesfinanzhof stellt klar: Wird bei einem gemeinschaftlichen Erwerb später nur ein Käufer aus dem Vertrag entlassen, liegt darin regelmäßig keine Rückgängigmachung des ursprünglichen Erwerbsvorgangs im Sinne von § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG. Die für den ausscheidenden Erwerber festgesetzte Grunderwerbsteuer kann dann nicht allein deshalb aufgehoben werden.
Worum ging es?
Im entschiedenen Fall hatten eine Frau und ihr damaliger Lebensgefährte im April 2020 gemeinsam ein mit Einfamilienhaus und Garagen bebautes Grundstück gekauft. Im notariellen Vertrag waren beide Erwerber mit einem Erwerb „zu je ½ Anteil“ bezeichnet; zugunsten beider wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Gegen die Klägerin setzte das Finanzamt Grunderwerbsteuer in Höhe von 9.912 Euro fest. Nach der Trennung im Frühjahr 2021 wollte die Klägerin aus Kaufvertrag und Finanzierung ausscheiden, während der andere Erwerber und die Verkäufer an dem Geschäft festhalten wollten. In einer weiteren notariellen Urkunde wurde deshalb nur der „an die Klägerin verkaufte Miteigentumsanteil“ aufgehoben und zugleich an den verbliebenen Erwerber weiterverkauft.
Die Klägerin beantragte daraufhin die Aufhebung ihrer Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG. Das Finanzamt lehnte ab. Zwar gab das FG Köln der Klage zunächst statt, der BFH hob diese Entscheidung aber auf und wies die Klage ab. Entscheidend war aus Sicht des BFH nicht, wie die Beteiligten ihre Vertragsgestaltung bezeichneten, sondern ob der ursprüngliche Erwerbsvorgang zivilrechtlich und tatsächlich wirklich vollständig beseitigt worden war.
Was hat der BFH entschieden?
Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG kommt eine Aufhebung der Steuerfestsetzung nur in Betracht, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Eigentumsübergang und innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Nach der BFH-Rechtsprechung genügt dafür aber nicht jede formale Vertragsänderung. Erforderlich ist vielmehr, dass der Anspruch des Erwerbers auf Verschaffung des Eigentums zivilrechtlich wirksam beseitigt wird und der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt.
Bei mehreren Käufern liegt hier der Kern des Problems: Erwerben zwei oder mehr Personen ein Grundstück gemeinsam, haben sie gegenüber dem Verkäufer grundsätzlich einen gemeinschaftlichen Anspruch auf Übereignung des gesamten Grundstücks. Zivilrechtlich steht die Käuferseite damit als Bruchteilsgemeinschaft da; der Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Das bedeutet: Die Erwerber können regelmäßig nicht jeweils isoliert die Übertragung „ihres“ Miteigentumsanteils verlangen, sondern nur gemeinsam die Übertragung des Grundstücks an alle Erwerber. Genau deshalb kann das spätere Ausscheiden nur eines Erwerbers diesen ursprünglichen gemeinschaftlichen Übereignungsanspruch nicht wirksam beseitigen.
Besonders wichtig für die Praxis ist, dass der BFH die verbreitete Formulierung „zu je ½ Anteil“ gerade nicht als Nachweis für zwei selbständige Kaufverträge ansieht. Diese Angabe erklärt sich typischerweise aus den Anforderungen des Grundbuchrechts an die spätere Eintragung und bedeutet für sich genommen nicht, dass jeder Käufer einen eigenständigen, separat rückabwickelbaren Anspruch auf einen „halben“ Grundstückskauf erworben hätte. Ebenso wenig bindet das Finanzamt oder das Gericht die spätere gemeinsame Vorstellung der Beteiligten, der ursprüngliche Vertrag habe aus zwei getrennten Teilverträgen bestanden. Maßgeblich bleibt die objektive rechtliche Struktur des Erstvertrags.
Warum ist das Urteil für Grundstückserwerber so wichtig?
Die Entscheidung betrifft nicht nur getrennte Lebenspartner. Sie ist für alle Fälle relevant, in denen mehrere Personen gemeinsam kaufen: Ehegatten, unverheiratete Paare, Geschwister, Freunde, Eltern mit Kindern oder auch Investoren. Immer dann, wenn die Käuferseite nachträglich „umgebaut“ werden soll, stellt sich die Frage, ob steuerlich eine echte Rückgängigmachung oder nur ein Wechsel innerhalb der Erwerberseite vorliegt. Aus dem BFH-Urteil folgt klar: Wer nur einen Erwerber aus dem Vertrag herausnimmt und den anderen Käufer im Geschäft belässt, erreicht regelmäßig keine steuerliche Rückgängigmachung des ursprünglichen Erstkaufs.
Für den ausscheidenden Erwerber kann das wirtschaftlich erheblich sein. Selbst wenn er aus dem Darlehen entlassen wird, seine Vormerkung gelöscht werden soll und wirtschaftlich nur noch der andere Käufer das Objekt erwerben will, bleibt die bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer bestehen, wenn der ursprüngliche gemeinschaftliche Übereignungsanspruch nicht insgesamt beseitigt wurde. Das Urteil macht damit unmissverständlich klar, dass grunderwerbsteuerlich streng zwischen einer echten Gesamtaufhebung des Kaufvertrags und einer bloßen Umstellung auf Käuferseite zu unterscheiden ist.
Hinzu kommt ein weiteres Risiko: Wird das Grundstück anschließend an den verbliebenen Erwerber allein weiterverkauft, kann dieser neue Erwerbsvorgang zusätzlich grunderwerbsteuerlich relevant sein. Der ausscheidende Käufer bleibt dann unter Umständen auf seiner ursprünglichen Steuer sitzen, während der verbleibende Erwerber für den zusätzlichen Alleinerwerb nochmals steuerlich belastet werden kann. Gerade deshalb ist die steuerliche Strukturierung bei Änderungen eines gemeinschaftlichen Immobilienkaufs nicht bloß ein Annex des Notartermins, sondern häufig der wirtschaftlich entscheidende Punkt.
Der eigentliche Warnhinweis für die Praxis
Das Urteil zeigt sehr deutlich, dass Erwerber sich nicht auf Überschriften in notariellen Urkunden verlassen dürfen. Ein Vertrag heißt grunderwerbsteuerlich nicht schon deshalb „Rückgängigmachung“, weil die Beteiligten ihn so bezeichnen. Maßgeblich ist, ob der ursprüngliche Erwerbsvorgang in seiner rechtlichen Substanz vollständig aufgehoben wurde. Bleibt der erste Kauf wirtschaftlich und rechtlich im Kern bestehen und wird nur die Käuferseite neu geordnet, scheitert § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG regelmäßig bereits an diesem ersten Prüfungspunkt. Im entschiedenen Fall kam es deshalb auf die weitere Frage, ob die Gestaltung auch im eigenen wirtschaftlichen Interesse der Klägerin lag, gar nicht mehr an.
Ebenso bedeutsam ist der Zusammenhang mit der älteren BFH-Rechtsprechung: Selbst eine zivilrechtliche Aufhebung reicht für § 16 GrEStG nicht automatisch aus. Der Verkäufer muss seine ursprüngliche Rechtsstellung auch tatsächlich wiedererlangen. Dazu gehört nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich, dass eine zugunsten des Ersterwerbers eingetragene Auflassungsvormerkung – also die grundbuchliche Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung – den Verkäufer nicht weiter blockiert und der frühere Erwerber keine verwertbare Rechtsposition oder keinen fortbestehenden Rechtsschein im eigenen wirtschaftlichen Interesse nutzt. Wer eine steuerliche Rückabwicklung erreichen will, muss also Vertrag, Grundbuchlage und tatsächliche Einflussmöglichkeiten sauber zurückführen.
Praxistipp von Dr. Usebach für Grundstückserwerber
Wer ein Grundstück gemeinsam mit einer anderen Person erwirbt, sollte eine spätere Exit-Situation nicht erst im Trennungs- oder Konfliktfall durchdenken. Bereits vor der Beurkundung ist sinnvoll zu klären, was geschehen soll, wenn ein Erwerber später aussteigen möchte. Steuerlich besonders sensibel sind Fälle, in denen die Finanzierung bereits steht, Grundpfandrechte bestellt wurden oder Auflassungsvormerkungen eingetragen sind, denn dann lässt sich eine „saubere“ Rückgängigmachung häufig deutlich schwerer erreichen. Die Reihenfolge der notariellen und grundbuchlichen Schritte ist hier kein bloßer Formalismus, sondern entscheidet oft über die Steuerlast.
Soll eine Aufhebung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG erreicht werden, muss deshalb frühzeitig geprüft werden, ob der ursprüngliche Vertrag mit allen Erwerbern insgesamt aufgehoben werden kann, ob dies noch vor dem Eigentumsübergang geschieht und ob die Zweijahresfrist eingehalten ist. Erst wenn der Veräußerer seine ursprüngliche freie Rechtsposition tatsächlich wiedererlangt hat, kann über einen neuen Erwerb nachgedacht werden. Wird dagegen nur ein Erwerber „herausgelöst“ und der andere übernimmt nahtlos, ist die steuerliche Entlastung des ausscheidenden Erwerbers nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung regelmäßig versperrt.
Das BFH-Urteil vom 14. Januar 2026 – II R 24/23 ist eine klare Warnung für alle Grundstückskäufer, die gemeinsam erwerben: Der spätere Ausstieg nur eines Käufers ist grunderwerbsteuerlich regelmäßig keine echte Rückgängigmachung des ursprünglichen Erwerbsvorgangs. Wer die Steuer vermeiden oder eine bereits festgesetzte Steuer wieder beseitigen will, braucht nicht nur eine passende Vertragsüberschrift, sondern eine vollständige zivilrechtliche und tatsächliche Rückabwicklung des ursprünglichen Kaufgeschäfts. Für Erwerber gilt deshalb mehr denn je: Vor jeder Änderung auf Käuferseite sollten Kaufvertrag, Grundbuchsituation, Finanzierung und Grunderwerbsteuer als Einheit geprüft werden.