Das VG Würzburg hat entschieden: Der Abriss eines denkmalgeschützten Gebäudes kann verweigert werden, wenn Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht anhand eines belastbaren Nutzungskonzepts und einer nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen.
Worum ging es?
Das Verwaltungsgericht Würzburg hat mit Urteil vom 17. April 2026, Az. W 5 K 25.782, eine für Immobilieneigentümer besonders praxisrelevante Entscheidung zum Denkmalschutz getroffen. Die Klägerin, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, verlangte eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des ehemaligen Sanatoriums Apolant in Bad Kissingen. Die Stadt Bad Kissingen hatte den Abriss abgelehnt. Das VG Würzburg bestätigte diese Ablehnung und wies die Klage ab. Nach der Pressemitteilung des Gerichts war die Entscheidung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht rechtskräftig.
Das Gebäude ist als Einzeldenkmal in die Denkmalliste eingetragen und liegt zudem im Ensemblebereich „Altstadt und Kurviertel“ von Bad Kissingen. Es wurde Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet und steht seit Jahrzehnten leer. Die Klägerin hatte das Objekt in Kenntnis des Denkmalstatus erworben und berief sich im Verfahren unter anderem darauf, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht zumutbar sei.
Die Entscheidung ist für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien wichtig, weil sie deutlich macht: Hohe Sanierungskosten allein reichen nicht aus, um einen Anspruch auf Abriss zu begründen. Wer ein Baudenkmal beseitigen will, muss regelmäßig ein tragfähiges Nutzungskonzept und eine substantielle Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen.
Kernaussage des Urteils
Das VG Würzburg stellt klar: Der Eigentümer eines Denkmals hat nicht automatisch einen Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis, nur weil das Gebäude sanierungsbedürftig, schwer vermarktbar oder seit langer Zeit ungenutzt ist.
Nach bayerischem Denkmalschutzrecht bedarf die Beseitigung eines Baudenkmals grundsätzlich einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis. Eine solche Erlaubnis kann versagt werden, wenn gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Das Gericht betonte, dass solche gewichtigen Gründe regelmäßig bereits aus der Eigenschaft als Baudenkmal folgen können; eine nochmals gesteigerte, außergewöhnliche Bedeutung des Denkmals ist nicht zwingend erforderlich.
Im konkreten Fall sah das Gericht solche gewichtigen Gründe als gegeben an. Das ehemalige Sanatorium wurde als wichtiges Baudenkmal mit hoher gestalterischer Qualität und städtebaulicher Bedeutung eingeordnet. Die Lage am Rand des historischen Kurviertels und die architektonische Qualität des Gebäudes spielten eine erhebliche Rolle.
Warum die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht durchdrang
Der zentrale Punkt der Entscheidung betrifft die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit. Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien können sich grundsätzlich darauf berufen, dass die Erhaltung eines Denkmals ihnen wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann. Das folgt auch aus dem Schutz des Eigentums durch Art. 14 GG. Die Hürde ist jedoch hoch.
Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an, ob das Denkmal bei sinnvoller Nutzung wirtschaftlich „sich selbst trägt“. Maßgeblich ist also nicht, ob ein Abriss mit anschließendem Neubau lukrativer wäre. Entscheidend ist vielmehr, ob mit dem bestehenden Denkmal bei realistischer, rechtlich zulässiger Nutzung eine wirtschaftlich vertretbare Bewirtschaftung möglich ist.
Das Gericht stellte heraus, dass hierfür eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich ist. In eine solche Berechnung gehören insbesondere Sanierungskosten, laufende Bewirtschaftungskosten, erzielbare Erträge, mögliche Zuschüsse und steuerliche Vorteile. Nicht ausreichend ist dagegen ein bloßer Vergleich zwischen den Kosten einer Sanierung und den Kosten eines Abrisses mit Neubebauung. Ein solcher Vergleich widerspricht nach Auffassung des Gerichts dem Zweck des Denkmalschutzes, weil er das Denkmal praktisch immer gegenüber einem Neubau benachteiligen würde.
Eigentümer brauchen ein konkretes Nutzungskonzept
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des VG Würzburg zur Darlegungslast des Eigentümers. Wer den Abriss eines Denkmals mit wirtschaftlicher Unzumutbarkeit begründen will, muss substantiiert vortragen. Das bedeutet: Der Eigentümer muss ein konkretes, rechtlich zulässiges und realistisches Nutzungskonzept entwickeln und dieses mit Zahlen unterlegen.
Im entschiedenen Fall genügte der Vortrag der Klägerin nach Auffassung des Gerichts nicht. Das Gericht bemängelte unter anderem, dass zunächst kein hinreichend konkretes Nutzungs- und Sanierungskonzept vorlag. Auch ein Bauantrag für eine denkmalverträgliche Nutzung war nicht gestellt worden. Zudem hatte die Klägerin nach Ansicht des Gerichts die Beratungsmöglichkeiten der Denkmalschutzbehörden und des Landesamts für Denkmalpflege nicht ausreichend genutzt.
Hinzu kam ein weiterer wesentlicher Punkt: Die später vorgelegte Berechnung bezog sich auf eine Nutzung als Büro- und Geschäftsgebäude. Diese Nutzung hielt das Gericht am konkreten Standort im festgesetzten Kurgebiet aber nicht für realistisch beziehungsweise bauplanungsrechtlich zulässig. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die auf einer unzulässigen oder unrealistischen Nutzung beruht, kann die Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht belegen.
Für Eigentümer bedeutet das: Vor einem Antrag auf Abbrucherlaubnis sollte zwingend geprüft werden, welche Nutzungen planungsrechtlich zulässig sind. Eine wirtschaftliche Berechnung ist nur dann belastbar, wenn sie von einer Nutzung ausgeht, die tatsächlich genehmigungsfähig ist.
„Sehenden Auges“ gekauft: Risiko beim Erwerb eines Denkmals
Ein besonders wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft Immobilienkäufer. Das VG Würzburg verneinte die wirtschaftliche Unzumutbarkeit auch deshalb, weil die Klägerin das Gebäude in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft und seines Sanierungsbedarfs erworben hatte.
Das Gericht knüpfte an den Gedanken an, dass sich ein Erwerber, der ein sanierungsbedürftiges Denkmal „sehenden Auges“ kauft, später nicht ohne Weiteres auf die bereits beim Erwerb erkennbaren Sanierungskosten berufen kann. Wer also weiß, dass ein Objekt unter Denkmalschutz steht und erhebliche Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, übernimmt dieses Risiko grundsätzlich mit.
Auch eine frühere, inzwischen abgelaufene Abbrucherlaubnis half der Klägerin nicht. Das Gericht stellte fest, dass diese alte Erlaubnis zeitlich befristet beziehungsweise nicht mehr wirksam war und kein schutzwürdiges Vertrauen auf eine erneute Abbruchgenehmigung begründete.
Für Kaufinteressenten ist das ein deutliches Warnsignal: Der Denkmalstatus muss vor dem Erwerb rechtlich, wirtschaftlich und bautechnisch geprüft werden. Wer erst nach dem Kauf feststellt, dass die Sanierung teuer wird, steht im Streit mit der Denkmalschutzbehörde oft deutlich schlechter.
Baugenehmigungsfrei heißt nicht denkmalschutzfrei
Ein weiterer praktischer Punkt: Auch wenn ein Abbruch nach Bauordnungsrecht möglicherweise keiner klassischen Baugenehmigung bedarf, kann dennoch eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich sein. Im entschiedenen Fall wurde die denkmalschutzrechtliche Erlaubnispflicht nicht dadurch verdrängt, dass der Abbruch bauordnungsrechtlich lediglich anzeigepflichtig war.
Eigentümer sollten deshalb nicht allein auf die bauordnungsrechtliche Seite schauen. Bei Denkmälern und Gebäuden in Ensemblebereichen ist stets gesondert zu prüfen, ob eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzrecht erforderlich ist. Das gilt nicht nur für den vollständigen Abriss, sondern auch für erhebliche Veränderungen, Verlagerungen oder Maßnahmen, die das Erscheinungsbild eines Denkmals beeinträchtigen können.
Erhaltungspflichten des Eigentümers
Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien dürfen ein Denkmal nicht einfach verfallen lassen, um später den Abriss leichter begründen zu können. Nach bayerischem Denkmalschutzrecht sind Eigentümer und sonstige dinglich Verfügungsberechtigte verpflichtet, Baudenkmäler im Rahmen des Zumutbaren instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdungen zu schützen. Behörden können unter bestimmten Voraussetzungen Erhaltungsmaßnahmen verlangen oder gefährdende Handlungen untersagen.
Das ist für Eigentümer strategisch bedeutsam. Wer jahrelang keine Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen ergreift, riskiert nicht nur behördliche Anordnungen, sondern schwächt unter Umständen auch seine eigene Argumentation im späteren Verfahren. Denn Kosten, die auf unterlassene Instandhaltung oder vermeidbare Verschlechterung zurückgehen, können bei der Zumutbarkeitsprüfung problematisch sein.
Was Eigentümer vor einem Abrissantrag tun sollten
Eigentümer, Käufer und Projektentwickler sollten bei denkmalgeschützten Immobilien strukturiert vorgehen. Das Urteil des VG Würzburg zeigt, dass ein Abrissantrag ohne fundierte Vorbereitung regelmäßig angreifbar ist.
Vor dem Kauf sollten insbesondere geprüft werden:
- Denkmalliste und Ensemblelage
Ist das Gebäude selbst als Baudenkmal eingetragen? Liegt es zusätzlich in einem Denkmalensemble? Gibt es Bodendenkmäler oder geschützte Ausstattungsbestandteile? - Bauplanungsrecht
Welche Nutzungen erlaubt der Bebauungsplan? Besteht ein Sondergebiet, ein Kurgebiet, ein Mischgebiet, ein Wohngebiet oder ein anderer Gebietscharakter? Eine wirtschaftliche Planung muss auf einer zulässigen Nutzung beruhen. - Frühere Genehmigungen
Gibt es alte Abbruch-, Bau- oder Sanierungsgenehmigungen? Sind diese noch wirksam? Sind sie befristet, bedingt oder an weitere Genehmigungen geknüpft? - Gebäudezustand und Sanierungsbedarf
Es sollten technische Gutachten eingeholt werden, insbesondere zu Tragwerk, Feuchtigkeit, Brandschutz, Schadstoffen, Haustechnik und denkmalrelevanter Substanz. - Wirtschaftlichkeitsberechnung
Vor einem Abrissantrag sollte eine belastbare Berechnung erstellt werden, die nicht nur Sanierungskosten, sondern auch Mieterträge, Nutzungserlöse, Zuschüsse, steuerliche Vorteile und Bewirtschaftungskosten einbezieht. - Abstimmung mit Behörden
Eigentümer sollten frühzeitig mit der unteren Denkmalschutzbehörde und gegebenenfalls dem Landesamt für Denkmalpflege sprechen. Nach den behördlichen Hinweisen können Antragsunterlagen unter anderem Pläne, Beschreibungen, Fotos und Gutachten umfassen; die Erlaubnis muss vor Beginn der Maßnahme vorliegen.
Welche Fehler Eigentümer vermeiden sollten
Aus dem Urteil lassen sich mehrere typische Fehler ableiten, die Eigentümer vermeiden sollten:
Fehler 1: Abriss als wirtschaftlich beste Lösung darstellen
Das reicht nicht. Denkmalschutzrechtlich geht es nicht darum, ob ein Neubau rentabler wäre, sondern ob das Denkmal selbst bei zumutbarer Nutzung wirtschaftlich tragfähig sein kann.
Fehler 2: Nutzungskonzept ohne Baurechtsprüfung
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Basis einer planungsrechtlich unzulässigen Nutzung ist wenig wert. Zuerst muss geklärt werden, was am Standort überhaupt genehmigungsfähig ist.
Fehler 3: Sanierungskosten isoliert betrachten
Kosten allein belegen noch keine Unzumutbarkeit. Erforderlich ist eine Gesamtbetrachtung mit Erträgen, Fördermitteln, steuerlichen Effekten und realistischen Nutzungsvarianten.
Fehler 4: Denkmal in schlechtem Zustand kaufen und später Abriss verlangen
Wer ein Denkmal in Kenntnis des Zustands und des Denkmalstatus erwirbt, kann sich später nur eingeschränkt auf gerade diese Umstände berufen.
Fehler 5: Alte Genehmigungen überschätzen
Frühere Abbrucherlaubnisse oder informelle Gespräche mit Behörden ersetzen keine aktuelle, wirksame Genehmigung. Eigentümer sollten sich nicht auf mündliche Einschätzungen oder abgelaufene Bescheide verlassen.
Bedeutung für Immobilienverwalter, Investoren und Erbengemeinschaften
Die Entscheidung betrifft nicht nur klassische Denkmaleigentümer, sondern auch Immobilienverwalter, Projektentwickler, Erbengemeinschaften und Käufer älterer Bestandsimmobilien. Gerade bei leerstehenden oder sanierungsbedürftigen Gebäuden kann die Versuchung groß sein, den Abriss als einfachste Lösung anzusehen. Das Urteil zeigt aber, dass die Denkmalschutzbehörde und das Verwaltungsgericht eine deutlich differenziertere Prüfung verlangen.
Für Investoren bedeutet das: Der Kaufpreis eines Denkmals muss den Denkmalstatus und die Sanierungspflichten realistisch abbilden. Ein vermeintlich günstiger Erwerb kann wirtschaftlich riskant sein, wenn später weder Abriss noch geplante Umnutzung genehmigt werden.
Für Erbengemeinschaften bedeutet das: Auch wenn ein geerbtes Denkmal finanziell belastend ist, sollte nicht vorschnell ein Abrissantrag gestellt werden. Zunächst sind Nutzungsmöglichkeiten, Förderoptionen, steuerliche Effekte und Verkaufsalternativen zu prüfen.
Für Verwalter bedeutet das: Sie sollten Eigentümer frühzeitig auf Erhaltungspflichten, Genehmigungserfordernisse und Dokumentationspflichten hinweisen. Untätigkeit kann den Zustand des Gebäudes verschlechtern und spätere Verfahren erschweren.
Das Urteil des VG Würzburg vom 17. April 2026 ist ein deutliches Signal an Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien: Der Abriss eines Denkmals bleibt die Ausnahme. Wer eine Abbrucherlaubnis erreichen will, muss umfassend darlegen, dass die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar ist. Dafür braucht es ein konkretes Nutzungskonzept, eine planungsrechtlich zulässige Nutzungsvariante, belastbare Zahlen und eine frühzeitige Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden.
Besonders streng ist die Lage für Käufer, die ein Denkmal bereits in Kenntnis des Denkmalstatus und des Sanierungsbedarfs erworben haben. Sie können sich später nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass die Sanierung teuer ist. Das Risiko muss vor dem Kauf geprüft und im Kaufpreis berücksichtigt werden.
Rechtsanwalt Dr. Usebach berät Eigentümer, Käufer, Verwalter und Projektentwickler bei denkmalgeschützten Immobilien, Abrissanträgen, Nutzungsänderungen, Sanierungspflichten und der Abwehr denkmalrechtlicher Anordnungen. Eine rechtliche Prüfung sollte möglichst früh erfolgen – idealerweise vor dem Erwerb, vor der Antragstellung und vor jeder baulichen Maßnahme am Denkmal.