Eigenbedarfskündigung – Was Vermieter und Mieter aus einem aktuellen Urteil lernen können

Ein attraktives Szeneviertel kann gerade für junge Menschen im Aufbruch sehr reizvoll sein. Doch rechtfertigt der bloße Wunsch nach einem bestimmten Wohnumfeld eine Kündigung wegen Eigenbedarfs? Diese Frage stellte sich im Fall einer Vermieterin in Berlin, deren Eigenbedarfskündigung zugunsten ihrer Tochter jüngst vor Gericht scheiterte. Im Folgenden stellen wir Sachverhalt, rechtliche Würdigung und Entscheidung dieses Falls ausführlich dar und leiten daraus praxisnahe Tipps für Vermieter und Mieter ab. Dabei beleuchten wir die Voraussetzungen des Eigenbedarfs, die Beweispflichten, die soziale Abwägung und den Kündigungsschutz im Mietrecht.

Der Fall: Kündigung für die Tochter im Künstlerquartier

Eine Vermieterin (selbst Mieterin einer größeren Wohnung in Berlin-Steglitz) hatte zusätzlich seit 2017 eine Wohnung in einem Berliner Künstlerviertel angemietet, die sie vollständig untervermietete. Im Juli 2024 kündigte sie dem Untermieter ordentlich wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab sie an, dass ihre 18-jährige Tochter die untervermietete Wohnung künftig selbst beziehen wolle, um dort eine anstehende Ausbildung als Bühnenplastikerin an der Komischen Oper zu absolvieren. Darüber hinaus führte die Vermieterin aus, das Wohnumfeld im Künstlerquartier sei für ihr Kind besonders geeignet: Das Viertel sei bilingual und LGBTQ+-freundlich und biete ein offenes, kreatives Milieu, in dem sich ihr schüchternes, unter sozialen Ängsten leidendes Kind viel wohler fühlen und auf eigenen Beinen stehen könne. Mit Blick auf diese Vorteile gegenüber dem bürgerlichen Steglitz – wo die Familie in einer ca. 130 m² großen Wohnung lebte – hielt die Vermieterin den Umzug ihres Kindes ins Szeneviertel für wünschenswert.

Der Untermieter akzeptierte diese Kündigung jedoch nicht und wehrte sich gerichtlich gegen die Räumung. Im Prozess kam ans Licht, dass die Vermieterin dem Mieter bereits zuvor mehrfach alternative Wohnungen vorgeschlagen hatte, um ihn zum Auszug zu bewegen. Dennoch beharrte sie auf der Eigenbedarfsbegründung zugunsten ihrer Tochter. Weitere von ihr angeführte Gründe – etwa Lärmbelästigungen am Standort Steglitz oder der Wunsch, die untervermietete Wohnung als Übungsraum für ihr Harfenspiel zu nutzen – spielten im Verfahren allenfalls eine Nebenrolle. Der Kern des Falls blieb die Frage, ob der geplante Umzug der Tochter ins Künstlerquartier einen berechtigten Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes darstellt.

Rechtliche Würdigung: Wann ist Eigenbedarf berechtigt?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt (Eigenbedarfskündigung). Wichtig ist jedoch, dass hinter dem Kündigungswunsch ein konkretes und nachvollziehbares Nutzungsinteresse steht – ein rein persönlicher Wohnortwunsch genügt nicht. Mit anderen Worten: Eigenbedarf ist mehr als ein bloßer Wunsch. Zwar muss der Vermieter nicht in existenzieller Weise „auf die Wohnung angewiesen“ sein, aber es braucht vernünftige, objektive Gründe, die eine Eigennutzung als erforderlich erscheinen lassen.

Im vorliegenden Fall stellte das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte klar, dass die angegebenen Gründe der Vermieterin nicht über eine bloße Präferenz hinausgingen. Weder das angeblich besonders bilinguale und transfreundliche Umfeld des Künstlerquartiers noch die vage in Aussicht gestellte künstlerische Ausbildung des Kindes erfüllten das Kriterium eines besonderen Nutzungsinteresses. Die Tochter der Vermieterin hatte keinen dringenden Wohnbedarf – sie lebte weiterhin mit ihren Eltern auf 103 m² ohne Platzmangel in Steglitz. Der Umzug ins Szeneviertel hätte allenfalls eine Verbesserung der Wohnsituation bedeutet, aber keine notwendige Versorgung mit Wohnraum. Außerdem fehlte es an greifbaren Tatsachen für den geltend gemachten Bedarf: Selbst anderthalb Jahre nach Ausspruch der Kündigung hatte das Kind die behauptete Ausbildung noch immer nicht begonnen. Dies ließ das Gericht an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zweifeln.

Ein weiterer rechtlicher Aspekt war, dass die Vermieterin hier nicht Eigentümerin, sondern selbst nur Mieterin der Wohnung war. Zwar ist auch ein Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter grundsätzlich zur Eigenbedarfskündigung berechtigt. Doch in der Interessenabwägung wirkt sich aus, dass ihre Rechtsposition nicht der eines Eigentümers entspricht. Ihr eigenes Interesse an der Wiedererlangung der untervermieteten Wohnung wurde vom Gericht geringer gewichtet als das typische Eigentümerinteresse, da sie die Wohnung lediglich mit gleichrangigem Nutzungsrecht (Mietrecht) inne hatte.

Entscheidung des Gerichts: Kündigung unwirksam

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gelangte zu dem Ergebnis, dass die Kündigung unwirksam war und der Räumungsanspruch der Vermieterin abzuweisen ist. In der Interessenabwägung überwogen klar die Belange des Mieters: Dieser befand sich in einer finanziell angespannten Lage (er musste Prozesskostenhilfe beantragen) und hätte im angespannten Berliner Wohnungsmarkt kaum adäquaten Ersatzwohnraum gefunden. Eine Beendigung des Mietverhältnisses hätte für ihn erhebliche Nachteile bis hin zur Wohnungslosigkeit bedeutet. Dem gegenüber stand auf Vermieterseite lediglich das Moderieren einer Wohnsituation – die Tochter hätte durch den Umzug nur marginal bessere Umstände erlangt, da ihr Wohnbedarf in der elterlichen Wohnung bereits gedeckt war. Auch die weiteren von der Vermieterin vorgebrachten Umstände (Wohnungsangebote an den Mieter, Lärmstörung in Steglitz, geplanter Übungsraum) konnten das Gericht nicht überzeugen, dass ein zwingender Eigenbedarf vorlag. Unter dem Strich fehlte es an einem schutzwürdigen, konkreten Eigennutzungsinteresse der Vermieterin. Die Räumungsklage gegen den Untermieter blieb daher erfolglos – er durfte in der Wohnung bleiben.

Eigenbedarfskündigungen dürfen nicht zur bloßen Optimierung persönlicher Wohnverhältnisse eingesetzt werden. Gerade in Städten mit knappem Wohnraum wird die Schutzbedürftigkeit des Mieters bei der Prüfung streng berücksichtigt. Im Zweifel genießt der Bestandsschutz des Mieters Vorrang, solange der Vermieter kein gewichtigeres Eigeninteresse nachvollziehbar darlegen kann.

Praxistipps: Eigenbedarfskündigung richtig begründen und sich wehren

Das Urteil verdeutlicht, worauf Vermieter und Mieter beim Thema Eigenbedarf achten sollten. Hieraus ergeben sich praktische Ratschläge für beide Seiten:

Tipps für Vermieter

• Eigenbedarf überzeugend und konkret begründen: Formulieren Sie das Kündigungsschreiben sorgfältig. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung schriftlich begründen. Nennen Sie darin klar die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und erläutern Sie ** nachvollziehbar den Grund ihres Bedarfs. Allgemeine Wünsche wie „besseres Wohnviertel“ genügen nicht. Stellen Sie dar, warum die Wohnung wirklich gebraucht wird (z.B. Familienzuwachs, beruflicher Wechsel an den Ort, pflegebedürftige Angehörige etc.).
• Objektives Nutzungsinteresse statt Lifestyle: Machen Sie sich bewusst, dass persönliche Vorlieben oder ein reines Komfortstreben keinen Eigenbedarf rechtfertigen. Sie sollten vernünftige Gründe haben, die auch ein Dritter nachvollziehen würde. Beispiel: Ein Elternteil zieht in die Nähe der Kinder, um gepflegt zu werden, ist ein nachvollziehbarer Bedarf – der bloße Umzug in ein angesagtes Viertel hingegen nicht.
• Belege und Planungen frühzeitig sichern: Im Streitfall müssen Vermieter ihren geltend gemachten Eigenbedarf darlegen und beweisen. Bereiten Sie daher Nachweise vor, die Ihren Nutzungswillen untermauern. Das können etwa ein Arbeitsvertrag am neuen Wohnort, eine Immatrikulations- oder Ausbildungsbescheinigung des Angehörigen oder eidesstattliche Erklärungen zur geplanten Nutzung sein. So stehen Sie vor Gericht nicht mit leeren Händen da, falls der Mieter den Eigenbedarf bestreitet.
• Sozialen Härten Rechnung tragen: Versuchen Sie, schon vor Ausspruch der Kündigung die Lebenssituation des Mieters zu berücksichtigen. Ist der Mieter z.B. hochbetagt, schwer krank oder findet absehbar keine Ersatzwohnung, kann eine rigide Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung unverhältnismäßig sein. In solchen Fällen ist eine gütliche Einigung (etwa über einen Aufhebungsvertrag mit Umzugshilfe oder Abfindung) oft klüger, als auf Biegen und Brechen zu kündigen. Gerichte werden im Zweifel die Härtegründe des Mieters sehr ernst nehmen.
• Kündigungsfristen einhalten: Beachten Sie die gestaffelten gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter nach Mietdauer. Je länger das Mietverhältnis bestand, desto länger die Frist – z.B. 3 Monate Kündigungsfrist bis 5 Jahre Mietzeit, 6 Monate ab 5 Jahren, 9 Monate ab 8 Jahren (§ 573c Abs. 1 BGB). Diese Fristen sind zwingend und dienen dem Mieterschutz. Planen Sie Ihren Eigenbedarfswunsch also frühzeitig, um keine Frist zu versäumen.
• Besondere Kündigungsschutzregeln beachten: In einigen Fällen gelten zusätzliche Sperrfristen oder Schutzvorschriften. Wurde die Mietwohnung z.B. in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der neue Eigentümer oft erst nach mehreren Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB – in Berlin etwa zehn Jahre Kündigungssperre). Informieren Sie sich über solche örtlichen oder vertraglichen Besonderheiten, um keine unwirksame Kündigung auszusprechen.

Tipps für Mieter

• Kündigung genau prüfen: Erhalten Sie eine Eigenbedarfskündigung, nehmen Sie diese ernst, aber kritisch unter die Lupe. Der Vermieter muss im Schreiben klar angeben, wer aus seinem Familien- oder Haushaltskreis einziehen soll und warum. Fehlt eine verständliche Begründung oder erscheint sie vorgeschoben („mein Cousin braucht die Wohnung“ – obwohl Cousins gerade nicht zu den privilegierten Angehörigen zählen), sollten Sie hellhörig werden. Gegebenenfalls können Sie das Schreiben wegen formaler Mängel direkt zurückweisen.
• Rechtliche Beratung suchen: Zögern Sie nicht, sich an eine Mieterberatung oder einen Fachanwalt zu wenden, wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kündigung haben. Fachleute können einschätzen, ob echter Eigenbedarf vorliegt oder ob evtl. ein Rechtsmissbrauch (vorgetäuschter Eigenbedarf) vorliegt. Sie kennen auch aktuelle Urteile – wie das hier besprochene aus Berlin – und können darauf basierend Ihre Chancen beurteilen.
• Widerspruch bei Härtefall einlegen: Selbst wenn der Eigenbedarf dem Grunde nach berechtigt ist, sind Sie als Mieter nicht schutzlos. Nach der Sozialklausel des § 574 BGB dürfen Sie der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde – und zwar selbst dann, wenn das Vermieterinteresse an sich legitim ist. Typische Härtegründe sind z.B. hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehende Schulabschlüsse der Kinder oder schlicht das Fehlen von bezahlbarem Ersatzwohnraum. Wichtig: Machen Sie von diesem Recht rechtzeitig Gebrauch. Ihr Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Mietende dem Vermieter in Textform (Brief oder sogar E-Mail genügt seit 2025) zugehen. Lassen Sie diese Frist nicht verstreichen, selbst wenn Sie hoffen, dass die Kündigung unwirksam ist – legen Sie vorsorglich Widerspruch ein.
• Härtegründe belegen: Tragen Sie im Widerspruch Ihre Härtefälle gründlich vor und untermauern Sie sie mit Belegen. Sie sind in der Pflicht darzulegen, warum ein Umzug für Sie unzumutbar ist. Fügen Sie z.B. ärztliche Atteste bei, die gesundheitliche Risiken eines Wohnungswechsels bestätigen, oder Nachweise Ihrer Wohnungssuche (Liste der Anfragen, Absagen, etc.), um die Wohnungsknappheit zu dokumentieren. Nur wenn das Gericht die Tatsachen kennt, kann es sie zu Ihren Gunsten würdigen.
• Keine Panik, aber aktiv bleiben: Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet nicht automatisch, dass Sie ausziehen müssen. Viele Kündigungen scheitern vor Gericht an Formfehlern oder unzureichenden Gründen. Bleiben Sie also ruhig, aber werden Sie sofort aktiv: Sprechen Sie mit dem Vermieter (manchmal lässt sich eine Lösung wie eine Verlängerung oder ein Umzugsaufschub aushandeln), informieren Sie sich über Ihre Rechte und beginnen Sie vorsichtshalber mit der Wohnungssuche. So zeigen Sie im Zweifel auch vor Gericht, dass Sie Ihre Mitwirkungspflichten ernst nehmen.
• Augen auf nach der Kündigung: Sollten Sie – etwa nach verlorenem Prozess – doch ausziehen müssen, behalten Sie die weitere Entwicklung der Wohnung im Blick. Zieht der Vermieter oder benannte Angehörige entgegen der Ankündigung gar nicht ein und wird die Wohnung anderweitig vermietet oder verkauft, war der Eigenbedarf vermutlich vorgetäuscht. In einem solchen Fall haben Sie als Mieter Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung. Dokumentieren Sie Auffälligkeiten (z.B. beobachten Sie, wer in die Wohnung einzieht, machen Sie Fotos vom Klingelschild etc.). Die Gerichte haben die Beweishürden hierfür in den letzten Jahren gesenkt: Wenn der angekündigte Eigenbedarfsnutzer nicht einzieht, muss der Vermieter plausibel erklären, warum der Bedarf plötzlich entfallen ist – sonst wird von Täuschung ausgegangen. Scheuen Sie sich in solchen Fällen nicht, Ihr Recht auf Entschädigung (Umzugskosten, Mietdifferenz für teurere neue Wohnung usw.) geltend zu machen.

Der Fall des AG Berlin-Mitte vom 15.01.2026 zeigt eindrücklich, dass Eigenbedarfskündigungen kein Selbstläufer sind. Vermieter müssen echte, gut begründete Eigeninteressen vorweisen können und dabei die sozialen Folgen für den Mieter im Blick behalten. Mieter wiederum sollten ihre Schutzrechte kennen und nutzen – von Formfehlern über den Härteeinwand bis hin zum Schadensersatz bei Missbrauch. Kurz gesagt: Eigenbedarf verlangt auf beiden Seiten Sorgfalt und Fairness. Dann lässt sich vermeiden, dass ein berechtigtes Anliegen oder das Zuhause eines Mieters unnötig vor Gericht landet. Im Zweifel gilt: Lieber frühzeitig das Gespräch suchen oder Rat einholen, als auf Konfrontation zuzusteuern. So können Mieter und Vermieter die Gratwanderung beim Eigenbedarf meistern – ohne unsanft aus allen Träumen (oder Wohnungen) gerissen zu