Finanzgericht Berlin‑Brandenburg: höhere Grundsteuer für Nichtwohngrundstücke bleibt bestehen

Hintergrund: Grundsteuerreform und Berliner Sonderregeln

Nach der bundesweiten Grundsteuerreform darf jeder Mitgliedsstaat der Bundesrepublik eigene Steuermesszahlen festlegen (§ 15 Abs. 1 GrStG i.V.m. Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG). Berlin hat von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und mit dem Berliner Grundsteuermesszahlengesetz (BlnGrStMG) eine gesonderte Steuermesszahl eingeführt: Für Nichtwohngrundstücke (z. B. Wochenendgrundstücke, Geschäftsgrundstücke oder Gartenanlagen) gilt eine Messzahl von 0,45 ‰, während Wohngrundstücke mit 0,31 ‰ besteuert werden. In der Pressemitteilung des Finanzgerichts Berlin‑Brandenburg wird klargestellt, dass diese Differenzierung darauf abzielt, bezahlbaren Wohnraum zu schützen und Belastungsverschiebungen zulasten der Wohnnutzung zu vermeiden. Das Ziel, Wohnraum steuerlich zu entlasten, wird auch in mehreren Kommentaren zum Urteil betont.

Sachverhalt des Urteils 3 K 3156/25 (Urteil vom 14. Januar 2026)

Zwei Eigentümer aus Berlin erwarben ein rund 30 m² großes Grundstück, das mit einem einfachen Wochenendhaus bebaut ist. Der Baukörper ist weder winterfest noch zur Führung eines selbständigen Haushalts geeignet. Die neuen Eigentümer beantragten später eine Bauvorbescheinigung für ein Einfamilienhaus, um das Grundstück künftig als Wohnsitz zu nutzen. Das Finanzamt stellte den Grundsteuerwert auf den Stichtag 1. Januar 2022 als „sonstiges bebautes Grundstück“ fest und wendete für den Grundsteuermessbetrag die Steuermesszahl von 0,45 ‰ an. Die Eigentümer hielten die höhere Messzahl für verfassungswidrig, weil sie – mit Blick auf ihre Planungen – gegenüber Eigentümern eines Einfamilienhauses benachteiligt seien. Sie machten insbesondere einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) geltend.

Entscheidung des Finanzgerichts

Das Finanzgericht Berlin‑Brandenburg (3. Senat) wies die Klage ab. Das Gericht stellte in seiner Pressemitteilung vom 28. Januar 2026 klar, dass die landesrechtlich erhöhte Steuermesszahl für Nichtwohngrundstücke nicht verfassungswidrig ist. Die Richter betonten:

• Legitimer Zweck: Die Differenzierung verfolgt das Ziel, die Steuerlast von Wohngrundstücken zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Damit werde einer Belastungsverschiebung zulasten der Wohnnutzung entgegengewirkt und ein verfassungsrechtlich anerkanntes Gemeinwohlinteresse gefördert.
• Geeignet, erforderlich und angemessen: Nach Auffassung des Gerichts ist die höhere Messzahl für Nichtwohngrundstücke geeignet und erforderlich, um das Ziel der Wohnraumförderung zu erreichen. Eine Berücksichtigung bloß geplanter Wohnbebauungen sei rechtlich nicht geboten, weil der Gesetzgeber bei der Typisierung (0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,45 ‰ für Nichtwohngrundstücke) einen weiten Gestaltungsspielraum hat.
• Keine Berücksichtigung geplanter Bebauung: Das Gericht wies darauf hin, dass das Gesetz keine Berücksichtigung einer künftig geplanten Bebauung zulässt. Für den maßgeblichen Steuermessbetrag ist allein die aktuelle Nutzung und die Einordnung als Grundstücksart nach den Bewertungsvorschriften (§§ 246, 249 BewG) entscheidend. Die Planung eines Wohngebäudes führt daher nicht zu einer vorzeitigen Begünstigung.
• Rechtsmittel zugelassen: Das Gericht ließ ausdrücklich die Revision zum Bundesfinanzhof zu, weil die Frage der Differenzierung zwischen Wohn‑ und Nichtwohngrundstücken grundsätzliche Bedeutung hat.

Mehrere Fachpublikationen wie Haufe, NWB und Westerfelhaus fassen die Entscheidung ähnlich zusammen und betonen, dass die höhere Grundsteuerbelastung für Nichtwohngrundstücke aus verfassungsrechtlicher Sicht gerechtfertigt ist.

Bedeutung für Grundstückseigentümer

Verbindliche Einordnung als Nichtwohn‑ oder Wohn­grundstück

Die Klassifizierung eines Grundstücks als Nichtwohngrundstück oder Wohngrundstück erfolgt im Rahmen der Grundsteuerwertermittlung. Für Eigentümer ist wichtig: Die Grundsteuerfestsetzung ist ein Folgebescheid. Einwendungen gegen die Wert- oder Artfeststellung müssen gegen den Grundsteuerwertbescheid erhoben werden; später können sie im Verfahren gegen den Grundsteuermessbetrag nicht mehr geltend gemacht werden. Der Fall zeigt, dass die Artfeststellung als „sonstiges bebautes Grundstück“ bindend blieb und die höhere Steuermesszahl zwingend anzuwenden war.

Geplante Wohnbebauung spielt (vorerst) keine Rolle

Auch wenn Eigentümer eine Bebauung mit einem Wohnhaus planen und Bauvorbescheide vorlegen, bleibt das Grundstück bis zur tatsächlichen Wohnnutzung ein Nichtwohngrundstück. Das FG betonte, dass der Gesetzgeber sich im Rahmen seiner Typisierungskompetenz bewegen darf und die abstrakte Regelung der Grundstücksart nicht durch individuelle Bauabsichten durchbrochen wird.

Bezahlbarer Wohnraum als Gemeinwohlziel

Das Gericht stellte in seinen Entscheidungsgründen und der Pressemitteilung heraus, dass die Entlastung von Wohngrundstücken ein Gemeinwohlziel ist. Berlin wollte die Verschiebung des Grundsteueraufkommens zu Lasten von Wohngrundstücken verhindern. Diese Erwägungen wurden als legitimer Zweck anerkannt.

Revision und zukünftige Rechtsprechung

Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen. Zwar gibt es derzeit keine gegenteilige höchstrichterliche Entscheidung, doch andere Gerichte haben bereits Bedenken gegen ähnliche Ländermodelle geäußert. Ein Beispiel ist ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, das die Differenzierung der Hebesätze als verfassungswidrig einstufte. Eigentümer in Berlin sollten daher die weitere Entwicklung beobachten, weil eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs oder des Bundesverfassungsgerichts die Rechtslage ändern könnte.

Steuerliche Auswirkungen im Blick behalten

Die Grundsteuerbelastung beeinflusst die laufenden Betriebskosten. Bei Nichtwohngrundstücken ist die Steuer wegen der höheren Messzahl spürbar höher; die Pressemitteilung weist darauf hin, dass die landesrechtliche Messzahl 0,45 ‰ beträgt. Eigentümer von Wochenend‑, Freizeit‑ oder Geschäftsgrundstücken sollten dies in ihre Kalkulationen einbeziehen und gegebenenfalls Rückstellungen bilden. Bei einer Umwandlung in ein Wohnhaus kann nach Abschluss der Baumaßnahme eine neue Artfeststellung beantragt werden, die die Messzahl reduziert.

Praxistipps für Eigentümer

• Bescheide prüfen: Überprüfen Sie den Grundsteuerwert‑ und den Grundsteuermessbescheid zeitnah. Einwendungen gegen die Wertermittlung oder die Einstufung als Nichtwohngrundstück müssen frühzeitig erhoben werden, da sie später nicht nachholbar sind.
• Artfeststellung nach Bau fertigstellen: Wenn Sie ein Nichtwohngrundstück zu Wohnzwecken umbauen oder neu bebauen, sollten Sie nach Fertigstellung eine Wert‑ und Artfortschreibung beantragen. Erst nach einer neuen Artfeststellung als „Wohngrundstück“ kann die niedrigere Messzahl (0,31 ‰) angewendet werden.
• Revision oder Einspruch nur zur Fristwahrung einlegen: Da die Revision zugelassen ist und andere Verfahren noch anhängig sind, kann es sinnvoll sein, innerhalb der Frist Einspruch einzulegen, um die eigene Steuerfestsetzung offen zu halten. Eigentümer sollten jedoch keine sofortige Entlastung erwarten.
• Härtefallregelungen prüfen: Sollte die höhere Grundsteuer im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen, kann ein Antrag auf Abweichende Steuerfestsetzung aus Billigkeitsgründen (§ 163 AO bzw. § 2 BlnGrStMG) geprüft werden. Das FG hat darauf hingewiesen, dass eine Billigkeitsprüfung im Streitfall nicht Gegenstand des Verfahrens war, sodass entsprechende Anträge gesondert gestellt werden müssen.
• Fachkundigen Rat einholen: Die Grundsteuerreform ist komplex und jedes Bundesland wählt eigene Messzahlen. Lassen Sie Ihre individuellen steuerlichen Gestaltungen und Baupläne rechtzeitig durch einen Steuerberater oder einen im Steuerrecht erfahrenen Rechtsanwalt prüfen, um optimale Ergebnisse zu erzielen.

Das Urteil des Finanzgerichts Berlin‑Brandenburg bestätigt, dass die höhere Grundsteuermesszahl für Nichtwohngrundstücke in Berlin derzeit rechtmäßig ist. Der Fokus liegt auf der Förderung bezahlbaren Wohnraums und einer systematischen Differenzierung nach der aktuellen Nutzung des Grundstücks. Geplante Bauvorhaben ändern diese Einordnung nicht. Eigentümer von Wochenend‑, Freizeit‑ oder sonstigen nicht wohnlich genutzten Grundstücken müssen sich daher weiterhin auf eine höhere Grundsteuerbelastung einstellen. Zugleich sollten sie die Entwicklung auf Ebene des Bundesfinanzhofs und eventuell des Bundesverfassungsgerichts im Blick behalten. Bis dahin gilt: Prüfen Sie Ihre Bescheide, planen Sie die Steuerlast ein und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.