Herrenloses Grundstück nebenan? BGH erleichtert Verkauf durch den Fiskus

BGH-Entscheidung zum Gemeinde-Veto bei Fiskus-Verkäufen

Wenn ein Grundstück plötzlich herrenlos wird – etwa weil kein Eigentümer mehr existiert – stellt sich die Frage, wer sich darum kümmern oder es verwerten darf. In einem aktuellen Beschluss vom 19.02.2026 (Az. V ZB 41/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden, dass der Staat (der Fiskus) ein herrenlos gewordenes Grundstück ohne Zustimmung der örtlichen Gemeinde weiterverkaufen darf. Im konkreten Fall hatte das Land Nordrhein-Westfalen ein solches Grundstück direkt an einen Käufer veräußert, was der Gemeinde missfiel – sie pochte auf ihr Vorkaufsrecht. Das Grundbuchamt verweigerte daraufhin die Eintragung des Käufers, weil kein Negativattest (Verzichtserklärung der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht) vorlag. Nachdem Amtsgericht Wipperfürth und OLG Köln dieser Sichtweise zunächst folgten, stellte der BGH klar: Der Fiskus-Verkauf eines herrenlosen Grundstücks ist kein klassischer Grundstückskauf, der das gemeindliche Vorkaufsrecht auslösen würde. Die Eintragung des neuen Eigentümers dürfe daher nicht länger blockiert werden.

Herrenloses Grundstück – was bedeutet das rechtlich?

Von einem herrenlosen Grundstück spricht man, wenn an einem Grundstück vorübergehend kein Eigentümer mehr vorhanden ist. Das deutsche Recht kennt im Wesentlichen zwei Konstellationen, wie es dazu kommen kann:

• Erbenloser Nachlass (Fiskuserbschaft): Stirbt eine Person, ohne dass Verwandte, Ehegatten oder andere Erben vorhanden sind, fällt der Nachlass kraft Gesetzes an den Staat. Nach § 1936 BGB erbt in diesem Fall das Bundesland, in dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Wichtig: Um herrenlose Nachlässe zu vermeiden, kann der Fiskus diese Erbschaft nicht ausschlagen. Das heißt, das Eigentum am Grundstück geht hier automatisch auf den Staat über – der Fiskus wird also unmittelbar Eigentümer. Ein tatsächlich herrenloser Zustand tritt gar nicht erst ein, weil das Gesetz den Erbanfall an den Staat garantiert.
• Dereliktion (Eigentumsaufgabe nach § 928 BGB): Anders ist die Lage, wenn ein Eigentümer sein Grundstück freiwillig aufgibt. § 928 Abs. 1 BGB erlaubt es einem Grundstückseigentümer, durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt auf das Eigentum zu verzichten. Nach Eintragung dieses Verzichts im Grundbuch wird das Grundstück herrenlos. In diesem Moment greift jedoch ein besonderer Mechanismus: Nach § 928 Abs. 2 BGB hat der Fiskus des Bundeslandes ein exklusives Aneignungsrecht. Das heißt, der Staat hat das Vorrecht, sich das herrenlose Grundstück als Erster anzueignen. Erst wenn der Staat ausdrücklich verzichtet, dürfen andere (Privatpersonen, Unternehmen oder auch Gemeinden) zugreifen. In der Praxis muss dieser staatliche Verzicht sogar in einer strengen Form nachgewiesen werden – ein einfacher Brief genügt nicht; die Erklärung des Landes muss nach den Formvorschriften der Grundbuchordnung erfolgen, etwa mit Siegel und beglaubigter Unterschrift.

Art. 233 § 2 EGBGB spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle für die Gemeinden. Diese Übergangsvorschrift aus dem Einigungsvertrag (die nachwirkt) besagt, dass die Aufgabe des Eigentums an Grundstücken in bestimmten Fällen nur mit Zustimmung der Gemeinde wirksam wird. Die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, muss der Eigentumsaufgabe zustimmen und darf sie nur verweigern, wenn ihr selbst ein gesetzliches Übernahmerecht nach speziellen Vorschriften zusteht. Diese Regel soll verhindern, dass Eigentümer unerwünschte oder belastete Grundstücke einfach loswerden, ohne dass die Kommune darauf vorbereitet ist. Kurzum: Eine Grundstücksaufgabe nach § 928 BGB ist praktisch nur möglich, wenn die Gemeinde mitzieht – andernfalls bleibt das Eigentum bestehen.

BGH-Beschluss: Kein gemeindliches Vorkaufsrecht bei Fiskus-Verkauf

Vor diesem Hintergrund wurde im entschiedenen Fall heftig darüber gestritten, ob der Direktverkauf eines herrenlosen Grundstücks durch das Land die Gemeinde in ihren Rechten verletzt. Gemeinden steht nämlich in bestimmten Gebieten oder bei bestimmten Grundstücken ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (geregelt in den §§ 24 ff. BauGB). Dieses Vorkaufsrecht erlaubt es der Kommune, in einen Kaufvertrag einzusteigen und das Grundstück selbst zu erwerben, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Üblicherweise prüft das Grundbuchamt bei jedem Grundstückskauf, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht. Falls ja, muss der Käufer zur Eigentumseintragung ein Negativzeugnis (§ 28 Abs. 1 BauGB) vorlegen, das belegt, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet oder keins hat.

Im BGH-Fall lag das Grundstück zwar örtlich im Geltungsbereich eines gemeindlichen Vorkaufsrechts, aber der V. Zivilsenat stellte klar, dass hier eben kein echter Grundstückskauf im klassischen Sinne vorlag. Warum? Das Land NRW war zum Zeitpunkt des Verkaufs noch gar nicht Eigentümer des herrenlosen Grundstücks. Anders als bei der oben erläuterten Fiskuserbschaft (Erbfall ohne Erben) war das Eigentum nicht bereits auf den Staat übergegangen, sondern der Staat hatte lediglich sein Aneignungsrecht nach § 928 Abs. 2 BGB abgetreten. Juristisch handelte es sich um einen Rechtskauf (§ 453 BGB), also den Verkauf des Anspruchs, das Eigentum zu erwerben – nicht den Verkauf des Grundstücks selbst. Die eigentliche Aneignung (Erwerb des Eigentums) erfolgte dann erst durch den Käufer, der die Aneignungserklärung abgegeben hat.

Damit fehlte die zentrale Voraussetzung für das gemeindliche Vorkaufsrecht: Es gab keinen Verkauf eines Grundstücks zwischen zwei Parteien, sondern nur einen vorgelagerten Rechteerwerb. Folglich, so der BGH, durfte die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht hier nicht ausüben. Das Grundbuchamt wurde angewiesen, den Käufer ohne Vorlage eines Negativzeugnisses als Eigentümer einzutragen. Der BGH betonte zudem, dass es sich nicht um einen Trick handelte, um die Gemeinde zu umgehen – Land und Käufer hatten legitime Gründe und keinen Umgehungswillen.

Kernaussage des BGH-Beschlusses: Schließt der Fiskus einen Kaufvertrag über sein Aneignungsrecht an einem herrenlosen Grundstück, kann die Gemeinde kein Vorkaufsrecht geltend machen. Die Zustimmung oder ein Veto der Gemeinde ist in diesem speziellen Fall nicht erforderlich. Für Grundstückseigentümer und Käufer schafft das Klarheit: Wenn der Staat ein herrenloses Grundstück loswerden will, kann er es direkt an Dritte veräußern, ohne dass die Gemeinde dazwischenfunken darf.

Was bedeutet das für Eigentümer, Nachbarn und Gemeinden?

Für Immobilieneigentümer und Erben

Eigentümer, die ein für sie wertlos gewordenes Grundstück loswerden möchten, sollten wissen, dass eine einseitige Eigentumsaufgabe nur in eng begrenzten Fällen funktioniert. Die Behörden prüfen sehr genau, bevor ein Grundstück als herrenlos ins Grundbuch eingetragen wird. Insbesondere müssen die Gemeindezustimmung (nach Art. 233 § 2 EGBGB) und die Formvorschriften eingehalten werden. In der Praxis kommt es selten vor, dass jemand sein Grundstück erfolgreich „derelinquiert“. Stattdessen kann es sinnvoller sein, nach Käufern zu suchen – selbst wenn der Verkaufspreis symbolisch gering ausfällt – oder das Gespräch mit der Kommune zu suchen, falls städtebauliches Interesse besteht.

Für Erben bedeutet der BGH-Beschluss: Gibt es keine Erben, geht das Grundstück direkt ans Land über. Als letzter „Erbe“ tritt der Fiskus ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten. Ein Erbe kann also nicht einfach verweigert werden – das Grundstück wird nicht herrenlos, sondern gehört dem Staat. In solch einem Fall kann der Fiskus das Grundstück nach eigenem Ermessen verkaufen, ohne die Gemeinde fragen zu müssen. Als Nachlass-Erbe (Fiskus) haftet der Staat zwar nicht mit eigenem Vermögen für Nachlassschulden, aber er verwaltet den Nachlass und versucht, etwaige Gläubiger durch Verkauf der Immobilie zu befriedigen. Grundstückseigentümer sollten daher testamentarisch vorsorgen oder rechtzeitig Erben einsetzen, wenn sie nicht wollen, dass ihr Grundbesitz am Ende ungewollt beim Staat landet.

Für Nachbarn und Interessenten

Wer nebenan ein verlassenes, offenbar herrenloses Grundstück hat, kennt die Probleme: verwildertes Gelände, verfallende Gebäude, Unsicherheit über Verantwortlichkeiten. Nachbarn sollten zunächst herausfinden, ob das Grundstück wirklich herrenlos ist (etwa über einen Blick ins Grundbuch). Häufig stellt sich heraus, dass der Eigentümer nur unbekannt oder abwesend ist, oder dass das Grundstück Fiskus-Eigentum aus einem erbenlosen Nachlass ist. Ist das Grundstück tatsächlich herrenlos, gilt es zu wissen: Das Land hat Vorrang und entscheidet, was damit geschieht.

• Verkehrssicherungspflichten: Solange kein Eigentümer eingetragen ist und das Land sein Aneignungsrecht noch nicht ausgeübt hat, gibt es faktisch keinen privaten Verantwortlichen. Der Fiskus ist (noch) nicht Eigentümer und damit nicht verkehrssicherungspflichtig. Stattdessen muss die öffentliche Gefahrenabwehr einspringen – etwa die Kommune als Ortspolizeibehörde. Bei akut einsturzgefährdeten Gebäuden oder ähnlichen Gefahren kann die Behörde Maßnahmen veranlassen (z.B. Absperrungen, Notfall-Abbriss). Die Kosten solcher Sicherungsmaßnahmen trägt zunächst die öffentliche Hand (Steuerzahler). Tipp: Nachbarn sollten Gefahren umgehend dem Ordnungsamt melden, damit die Kommune aktiv werden kann. Falls man selbst betroffen ist (etwa durch überhängende tote Äste), darf man in Notfällen im Rahmen des Selbsthilferechts tätig werden, sollte aber idealerweise vorher die Behörden einschalten.
• Erwerbsinteressenten: Findet sich auf dem herrenlosen Grundstück etwa ein verwilderter Garten oder eine Brachfläche, die man gerne nutzen oder kaufen würde, heißt es: Geduld und Formalitäten. Zuerst muss das Land auf sein Aneignungsrecht verzichten, bevor ein Privatmensch Eigentum erwerben kann. Interessenten sollten sich an die zuständige Landesbehörde (oft die Immobilien- oder Liegenschaftsverwaltung) wenden und ihr Interesse bekunden. Viele Bundesländer prüfen wirtschaftlich: hat das Grundstück Marktwert, übt der Staat das Aneignungsrecht meist selbst aus, um dann regulär zu verkaufen. Ist die Fläche objektiv wertlos oder mit Altlasten und Schulden belastet, verzichtet der Staat eher – dann kann der Interessent mit notarieller Erklärung Eigentum anmelden. Wichtig ist, alle Altlasten, Grundbucheinträge und Risiken zu checken: Hypotheken und Grundschulden bleiben am Grundstück und gehen auf den neuen Eigentümer über. Ebenso übernimmt man die vollständige Verkehrssicherungspflicht ab Eintragung. Ein vermeintliches Gratis-Grundstück kann so schnell zur teuren Last werden. Daher raten Experten: Warum wollte selbst der Fiskus dieses Grundstück nicht? Oft sind es genau die Kosten und Risiken, die einen Schnäppchenjäger später teuer zu stehen kommen. Eine sorgfältige Due-Diligence ist unerlässlich – Grundbuch, Bauakte und ein Gutachten zum Zustand gehören dazu.

Für Gemeinden und Kommunen

Kommunen stehen bei herrenlosen Immobilien in einer Zwickmühle. Einerseits haben sie ein Interesse daran, dass brachliegende oder gefährliche Grundstücke einer neuen Nutzung zugeführt werden – sei es, um Ortsbild und Sicherheit zu verbessern oder um neuen Wohnraum zu schaffen. Andererseits sind ihnen rechtlich die Hände gebunden, solange das Land sein Vorrecht nicht geklärt hat. Der BGH-Beschluss schafft hier Klarheit: Wenn das Land aktiv wird und das Grundstück (oder sein Aneignungsrecht) an einen Dritten veräußert, muss die Gemeinde dies akzeptieren. Ein Vorkaufsrecht steht ihr in dieser speziellen Konstellation nicht zu. Das bedeutet praktisch: Die Gemeinde kann den Verkauf nicht blockieren in der Hoffnung, das Grundstück selbst zu übernehmen. Sie ist also gut beraten, frühzeitig mit dem Land oder Interessenten Kontakt aufzunehmen, wenn sie städtische Interessen (z.B. für Grünflächen, soziale Projekte oder Verkehrswege) hat. Ggf. kann die Kommune auch selbst als Käufer auftreten – aber eben zu den Bedingungen des Fiskus, nicht kraft Vorkaufsrecht.

Wenn jedoch das Land nichts unternimmt und auf Aneignung verzichtet, verbleibt das Grundstück herrenlos, bis sich jemand findet. In der Zwischenzeit obliegen der Gemeinde die ordnungsrechtlichen Pflichten (siehe oben). Viele Gemeinden empfinden herrenlose Grundstücke als Dorn im Auge, da sie z.B. für die Verkehrssicherung aufkommen müssen. Einige Kommunen bemühen sich daher aktiv, solche Liegenschaften zu erfassen und mit dem Land Lösungen zu finden – etwa durch Zwischenerwerb oder Übernahme für eine symbolische Summe, um anschließend Ordnung zu schaffen. Der rechtliche Rahmen bleibt jedoch: Ohne Verzicht des Landes kann die Gemeinde das Grundstück nicht einfach an sich ziehen.

Der BGH-Beschluss vom 19.02.2026 bringt Licht in ein spezielles Segment des Immobilienrechts. Für Grundstückseigentümer bedeutet er, dass der Staat als Auffang-Erbe eine starke Stellung hat: Wird ein Grundstück herrenlos, kann der Fiskus es zügig verkaufen, ohne auf kommunale Vorkaufsrechte Rücksicht nehmen zu müssen. Das schützt einerseits Käufer, die sich auf so einen Erwerb eingelassen haben – ihre Investition wird nicht nachträglich von der Gemeinde vereitelt. Andererseits mahnt die Entscheidung Gemeinden, ihre Planungsinteressen rechtzeitig und auf anderen Wegen einzubringen, statt auf ein Vorkaufsrecht zu vertrauen, das in solchen Fällen gar nicht greift.

Für alle Beteiligten – Eigentümer, Nachbarn, Kommunen – gilt: Herrenlose Grundstücke sind kein rechtsfreier Raum, aber ihr Umgang erfordert Kenntnis der besonderen Regeln. Der Fiskus genießt ein Vorrecht, das auf das Allgemeinwohl zurückgeführt wird: Kein Landstrich soll herrenlos und unbeaufsichtigt bleiben. Wo der Staat Wert in einer Immobilie sieht, wird er handeln; wo nicht, müssen andere in die Bresche springen, oft mit Formalitäten und Risiken. Mit der nun vorliegenden höchstrichterlichen Klarstellung haben Immobilieninteressierte und Gemeinden jedoch eine feste Richtschnur, wie solche Fälle zu behandeln sind – ohne Gemeinde-Veto, dafür mit Augenmaß und rechtlicher Sorgfalt.