Im gewerblichen Mietrecht und im Bereich langfristiger Nutzungsverträge hat sich über Jahre ein Spannungsfeld herausgebildet, das in der Praxis regelmäßig zu „Kündigungs‑Poker“ führt: Auf der einen Seite steht das legitime Interesse an langfristiger Planbarkeit – insbesondere bei Praxen, Kanzleien, Filialen, Lager‑ und Produktionsstandorten. Auf der anderen Seite eröffnet das gesetzliche Formerfordernis – historisch die Schriftform nach § 550 BGB – eine Abkürzung aus eigentlich befristeten Verträgen, wenn sich ein Formmangel finden lässt. Der Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) beschreibt dieses Phänomen als erhebliche Rechts‑ und Planungsunsicherheit und weist darauf hin, dass das Instrument in der Praxis nicht selten als Druckmittel zum vorzeitigen „Loswerden“ eines Vertrags genutzt wird.
Diese Debatte ist nicht nur akademisch, sondern hochpraktisch. Die Formvorschrift soll nach ihrem gesetzgeberischen Leitbild – jedenfalls im Ausgangspunkt – dem Erwerberschutz dienen: Wer in ein Mietverhältnis eintritt, soll aus den Vertragsunterlagen erkennen können, welche langfristigen Bindungen bestehen. Gerade weil die Sanktion bei einem Formverstoß nicht die Nichtigkeit, sondern die Umqualifizierung in ein unbefristetes, ordentlich kündbares Mietverhältnis ist, schiebt sich die „Formfalle“ in der Praxis oft zwischen das gewünschte Festhalten am Vertrag und den ökonomischen Reiz einer vorzeitigen Beendigung.
Dass der Gesetzgeber diese Problemlage wahrgenommen hat, zeigt bereits der Gesetzesantrag des Landes Nordrhein‑Westfalen aus dem Jahr 2019 (Bundesrat‑Drucksache 469/19). Dort wird ausdrücklich beschrieben, dass § 550 BGB in der Praxis „zweckentfremdet“ werde, weil Vertragsparteien Formmängel suchen, um entgegen der vereinbarten Laufzeit vorzeitig zu kündigen; zugleich werden erhebliche Planungsunsicherheiten für beide Seiten herausgestellt.
Hinzu kommt eine Dynamik der jüngeren Gesetzgebung: Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz ist für langfristige gewerbliche Mietverträge seit dem 1. Januar 2025 die Textform an die Stelle der Schriftform getreten; § 550 BGB wirkt über § 578 BGB nun „mit der Maßgabe“, dass bei fehlender Textform der Vertrag als unbefristet gilt. Für Altverträge galt nach verbreiteter Darstellung eine Übergangsphase, in der Schriftformfragen noch bis Ende 2025 bzw. bis Anfang Januar 2026 relevant bleiben konnten.
In dieses ohnehin komplexe Umfeld setzt der Beschluss des OLG München vom 23.07.2025 – 32 U 3422/24e – einen haftungsrechtlich scharfen Akzent: Wer als Vermieter „auf Verdacht“ ordentlich kündigt und sich dabei auf einen vermeintlichen Formmangel stützt, trägt nicht nur das Prozessrisiko. Er kann sich, wenn die Kündigung unwirksam ist, auch schadensersatzpflichtig machen – und zwar selbst dann, wenn er zuvor Rechtsgutachten eingeholt hat.
Sachverhalt
Dem Beschluss lag – in der Darstellung der veröffentlichten Entscheidungsbesprechung – ein typischer Erwerberfall zugrunde: Nach dem Erwerb eines Grundstücks kündigte der neue Eigentümer einer gewerblichen Mieterin ordentlich. Die Mieterin betrieb eine Praxis; aus ihrer Sicht wäre der Mietvertrag erst rund zehn Jahre später ausgelaufen. Der Vermieter berief sich demgegenüber auf verschiedene Formfehler, die dazu führen sollten, dass die vertragliche Befristung nach § 550 BGB entfalle und das Mietverhältnis deshalb ordentlich kündbar sei.
Als behauptete Formdefizite wurden insbesondere die angeblich unzureichende Bestimmbarkeit des Mietgegenstands, eine nicht ausreichend dokumentierte Regelung zum Mietbeginn sowie ein Verweis auf eine Kündigungsklausel genannt, die tatsächlich nicht existierte. Die Mieterin versuchte mehrfach eine Verständigung. Ihr anwaltlicher Vertreter wies – ersichtlich auch taktisch – darauf hin, dass bei einem derart gravierenden Fehlen wesentlicher Vertragsinhalte nicht nur ein Formmangel, sondern sogar eine Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags in Betracht komme. Der Vermieter blieb jedoch bei seiner Linie und erhob Räumungsklage.
Die Räumungsklage wurde durch Landgericht München I abgewiesen. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Mieterin die Räume bereits geräumt und – innerhalb von sieben Wochen – neue, größere Praxisräume bezogen. In der Folge drehte sich der Konflikt: Nun nahm die (ehemalige) Mieterin den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch. Das Landgericht erließ dazu ein Grundurteil, also eine Entscheidung, die – bei Streit über Grund und Höhe – zunächst nur die Haftung dem Grunde nach feststellen kann. Die Berufung des Vermieters gegen das Grundurteil blieb erfolglos; das OLG München wies sie einstimmig durch Beschluss zurück.
Tragende Entscheidungsgründe
Der erste Dreh‑ und Angelpunkt der Entscheidung liegt in der materiellen Vorfrage: Waren die vom Vermieter geltend gemachten Formfehler geeignet, die Befristung des Mietvertrags „zu Fall zu bringen“? Das OLG München bestätigte nach der veröffentlichen Darstellung die Einschätzung der Vorinstanz, dass die behaupteten Formfehler nicht vorlagen. Besonders hervorgehoben wird, dass die „leergehende“ Verweisungsklausel – also der Verweis auf eine nicht existente Kündigungsklausel – den Vertrag nicht in einer Weise beschädige, dass die Befristung nach § 550 BGB entfalle. Konsequenz: Die ordentliche Kündigung war unwirksam.
Damit war der Weg frei für die zweite, praktisch deutlich brisantere Ebene: die Haftung wegen unberechtigter Kündigung. Der 32. Zivilsenat knüpft – wiederum nach der veröffentlichten Begründungswiedergabe – an den Gedanken an, dass der Vermieter durch eine unwirksame Kündigung dem Mieter den vertraglich eingeräumten Gebrauch der Sache „wieder streitig“ macht. Dieser Eingriff in den geschuldeten Gebrauch und die damit einhergehende Belastung der Vertragsdurchführung werden als Verletzung vertraglicher Rücksichtnahmepflichten eingeordnet. Maßgeblich sind § 241 Abs. 2 BGB (Rücksichtnahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen) und der Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB bei Pflichtverletzungen.
Das OLG verschärft die Risikozuweisung zusätzlich über die Frage des Verschuldens. Der Vermieter berief sich auf einen Rechtsirrtum und trug vor, er habe zur Absicherung zwei Rechtsgutachten von Großkanzleien eingeholt, die die Wirksamkeit der Kündigung „in Aussicht gestellt“ hätten. Das genügte nach Auffassung des Senats nicht, um Fahrlässigkeit auszuräumen. Ein Rechtsirrtum könne nur dann entschuldigen, wenn der Irrende bei Anwendung der nötigen Sorgfalt sicher habe davon ausgehen dürfen, dass das Gericht in seinem Sinne entscheiden werde; bei zweifelhafter Rechtslage dürfe das Risiko nicht auf die Mieterin abgewälzt werden. Der Senat verlangt darüber hinaus eine inhaltlich engere, an höchstrichterlicher Rechtsprechung orientierte Auseinandersetzung der gutachtlichen Stellungnahmen mit den konkret behaupteten Schriftformmängeln. Gerade daran habe es gefehlt.
Bemerkenswert ist zudem der Umgang des OLG mit der „Rettungsstrategie“ über Dritte: Selbst wenn Beratungsfehler vorgelegen hätten, helfe dies dem Vermieter nicht, weil er sich etwaiges Verschulden seiner Rechtsberater nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse. Die Einschaltung externer Beratung wird damit nicht als haftungsrechtliches Schutzschild verstanden, sondern kann – zugespitzt – den Zurechnungskanal sogar ausdrücklich eröffnen.
Die dritte tragende Linie betrifft die Einwände gegen die Mieterin: Der Vermieter argumentierte, die Mieterin habe voreilig geräumt, statt den Räumungsrechtsstreit abzuwarten; dies begründe ein Mitverschulden nach § 254 Abs. 1 BGB. Auch hier bleibt der Senat streng: Ein Mitverschulden komme nur in Betracht, wenn die Unwirksamkeit der Kündigung klar erkennbar gewesen wäre. Gerade das sei angesichts der Auslegungsbedürftigkeit der behaupteten Formmängel und des nachdrücklichen Räumungswillens des Vermieters nicht der Fall; der Mieterin sei es deshalb nicht zuzumuten gewesen, bis zur gerichtlichen Klärung in den Räumen zu verharren.
Schließlich befasst sich die Entscheidung – ebenfalls mit hohem Praxisgehalt – mit der Kausalität und dem Zurechnungszusammenhang. Dass die Mieterin binnen sieben Wochen neue Praxisräume anmieten konnte, ließ das OLG nicht als Indiz dafür gelten, dass sie schon vor der Kündigung in entsprechende Verhandlungen eingetreten sei; die Kausalität zwischen Pflichtverletzung (Kündigung) und Schaden (hier ausdrücklich genannt: Mietmehrkosten) entfalle nicht, gerade weil im Kündigungszeitpunkt noch eine Restlaufzeit von rund zehn Jahren bestand. Hinzu kommt eine prozessuale Komponente: Ein vom Vermieter herangezogenes Sachverständigengutachten, wonach „solche Mietverträge“ nicht in so kurzer Zeit verhandelt werden könnten, sei zu spät in das Berufungsverfahren eingebracht worden.
Besonders fein zeichnet das OLG zudem die Abgrenzung zu „Zwischenursachen“: Dass der Anwalt der Mieterin zunächst mit der Unwirksamkeit des gesamten Vertrages argumentiert hatte, unterbreche die Kausalität nicht; dies sei als Verhandlungsstrategie zu verstehen und kein Anerkenntnis eines Räumungsanspruchs. Selbst für den Fall einer Fehlberatung will der Senat den Zurechnungszusammenhang nicht entfallen lassen, weil – so die Darstellung – die Räumungsklage sowohl bei einem Schriftformmangel als auch bei einer Unwirksamkeit des Vertrags erfolgreich gewesen wäre; der neue Mietvertrag lasse sich in beiden Varianten nicht aus der Kausalkette „herauskonstruieren“.
Rechtliche Einordnung
Dogmatisch fügt sich der Beschluss in eine Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein, die eine schuldhaft unberechtigte Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses als schadensersatzrelevante Pflichtverletzung begreift. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, dass der Vermieter bei schuldhaft materiell unberechtigter Kündigung dem Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein kann. In der Entscheidung VIII ZR 99/14 betont der Bundesgerichtshof diese Grundlinie ausdrücklich und verortet sie nicht nur im Bereich vorgetäuschten Eigenbedarfs, sondern „wie auch sonst“ bei schuldhaft unberechtigten Kündigungen eines Dauerschuldverhältnisses; zugleich verweist er – gerade für die Übertragbarkeit – auf ältere Rechtsprechung auch zur Gewerberaummiete.
Ein weiterer Baustein, den das OLG München sichtbar aufnimmt, ist die Zurechnung über § 278 BGB. Der Bundesgerichtshof stellt in anderem Kontext klar, dass der Schuldner das Risiko eines Rechtsirrtums grundsätzlich selbst trägt und an einen unvermeidbaren Rechtsirrtum strenge Anforderungen zu stellen sind; der Schuldner müsse die Rechtslage sorgfältig prüfen, erforderlichenfalls Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung beachten. Auch in jener Entscheidung wird die Verantwortlichkeit für das Verhalten des Prozessbevollmächtigten ausdrücklich im Rahmen des § 278 BGB mitgedacht. Diese Leitgedanken erklären, warum das OLG München zwar die Einholung von Gutachten als Sorgfaltsmoment würdigt, daraus aber keinen Freibrief ableitet: Wer „nur“ eine Plausibilitätsbestätigung erhält, ohne die konkreten Streitfragen an der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zu messen, bleibt im Fahrlässigkeitsbereich.
Im Bereich der Kausalität ist die Entscheidung ebenfalls anschlussfähig an BGH‑Grundsätze. Der Bundesgerichtshof hat etwa in VIII ZR 231/07 herausgearbeitet, dass Schadensersatzansprüche des Mieters nicht schon deshalb ausscheiden, weil der Mieter auf eine (später als) unwirksam erkannte Kündigung hin auszieht; selbst eine einvernehmliche Beendigung kann den Kausalzusammenhang nicht zwingend unterbrechen, wenn der Auszug weiterhin von dem – aus Mietersicht plausiblen – Räumungsverlangen geprägt ist. Damit wird verständlich, weshalb das OLG München ein Mitverschulden nur ausnahmsweise annimmt und die Zumutbarkeit eines Abwartens stark an der Erkennbarkeit der Unwirksamkeit und an der konkreten Konfliktlage ausrichtet.
Die Entscheidung trifft damit eine praxisnahe Risikoallokation: In Formmangel‑Konstellationen ist die gerichtliche Bewertung häufig auslegungsabhängig, insbesondere wenn nicht ein offenkundiger „Formbruch“, sondern die Gewichtung einzelner Vertragsbestandteile und Verweise streitig ist. Gerade solche Konstellationen waren historisch der Nährboden der „Schriftformfalle“, weil selbst komplexe Vertragswerke mit Anlagen und Nachträgen Fehlstellen aufweisen können und die Rechtsprechung – etwa über den Grundsatz der Urkundeneinheit – strenge Anforderungen entwickelt hat. Zwar ist die gesetzliche Leitplanke für die Gewerbemiete seit 2025 auf Textform herabgestuft, § 550 BGB bleibt aber als Sanktionsmechanismus – nun über § 578 BGB – erhalten; er verliert damit nicht seinen Charakter als „Kündigungshebel“, sondern verschiebt nur die formalen Anforderungen.
Die Gesetzgebungsgeschichte zeigt zugleich, dass die Problematik als strukturell angesehen wurde. Der Bundesrat‑Entwurf 469/19 benennt ausdrücklich den Missbrauch durch Vertragsparteien, die Formmängel nutzen, um vorzeitig zu kündigen, und verweist auf die dadurch erzeugten Unsicherheiten. Der Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) hatte ebenfalls schon vor der Reform die ersatzlose Streichung bzw. grundlegende Neuregelung gefordert und beschreibt die damalige Entwicklung als Abkehr vom ursprünglichen Schutzzweck. Dass der Gesetzgeber nun die Textform eingeführt hat, wird im Schrifttum und in der Beratungspraxis als Erleichterung verstanden, zugleich aber als Quelle neuer Unsicherheiten (etwa zur Frage, wie „vollständig“ Textformdokumentation im Transaktionskontext sein muss). Umso mehr unterstreicht der OLG‑Beschluss: Wer sich auf Formargumente stützt, muss die rechtliche Tragfähigkeit dieser Argumente belastbar begründen können – und haftet ansonsten für die Folgekosten, die beim Mieter ausgelöst werden.
Praktische Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Für Vermieter liegt die zentrale Lehre weniger in der (selbstverständlichen) Warnung vor unwirksamen Kündigungen als in der Kombination aus materiell‑rechtlichem und haftungsrechtlichem Risiko. Eine „Formmangel‑Kündigung“ ist keine risikoneutrale Gestaltungsoption, sondern eine haftungsträchtige Entscheidung. Der Senat formuliert dies in der veröffentlichten Darstellung sehr deutlich, indem er das Risiko der Unwirksamkeit grundsätzlich dem Kündigenden zuweist. Wer kündigt, muss deshalb nicht nur die formalen Kündigungsvoraussetzungen (etwa die schriftliche Kündigungserklärung nach § 568 BGB) im Blick behalten, sondern vor allem die materielle Kündigungsbefugnis.
Praktisch bedeutet dies, dass eine rechtliche Prüfung, die im Ergebnis „vertretbar“ erscheint, aus haftungsrechtlicher Sicht nicht zwingend genügt. Das OLG verlangt – jedenfalls in dem hier behandelten Kontext – eine Sorgfalt, die sich eng am Maßstab des entschuldbaren Rechtsirrtums orientiert: Nur wer bei Anwendung der nötigen Sorgfalt sicher sein durfte, im Prozess zu obsiegen, kann sich ausnahmsweise entlasten. Selbst eingeholte Gutachten helfen nur dann, wenn sie die konkreten Streitfragen substanziell und an einschlägiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ausgerichtet bearbeiten; zugleich bleibt § 278 BGB als Zurechnungsnorm im Raum. Gerade bei Erwerberkonstellationen kann sich damit eine doppelte Risikokaskade ergeben: Die Kündigung scheitert, der Betrieb und die Kosten beim Mieter werden betroffen, und der Vermieter trägt nicht nur Prozess‑ und eigene Beratungskosten, sondern auch Folgeschäden des Mieters.
Für Mieter ist die Entscheidung in zweifacher Hinsicht bedeutsam. Erstens bestätigt sie, dass der Auszug auf eine (später als unwirksam erkannte) Kündigung hin nicht automatisch als „freiwillige Selbstschädigung“ qualifiziert werden darf. Mitverschulden setzt nach der vom OLG betonten Linie voraus, dass die Unwirksamkeit klar erkennbar war – was in komplexen Formfragen häufig gerade nicht der Fall ist. Zweitens zeigt die Entscheidung, wie wichtig es ist, die eigene Unsicherheit und die Zumutbarkeitslage frühzeitig zu dokumentieren: Der Senat argumentiert mit der Auslegungsbedürftigkeit der behaupteten Formmängel und mit dem erkennbaren Räumungswillen des Vermieters. Wer als Mieter – etwa aus wirtschaftlicher Vorsicht oder zur Sicherung des laufenden Betriebs – wechselt, sollte deshalb die Entscheidungsgründe, die Verhandlungs‑ und Prozesslage, die zeitliche Dynamik und die Schadenspositionen nachvollziehbar festhalten. Der Maßstab des § 254 BGB bleibt dabei real: Auch wenn das OLG im konkreten Fall kein Mitverschulden annimmt, ist der Grundsatz der Schadensminderung nicht suspendiert, sondern wird nur an der objektiven Zumutbarkeit ausgerichtet.
Mit Blick auf die seit 2025 geltende Textform im Gewerberaummietrecht verschieben sich die praktischen Brennpunkte, ohne dass die Grundlogik verschwindet. § 578 BGB ordnet die Anwendung des § 550 BGB mit Textformmaßgabe an; Textform wiederum verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, aus der die Person des Erklärenden hervorgeht. Damit werden E‑Mail‑, PDF‑ und digitale Workflows erleichtert; zugleich wird in der Praxis darauf hingewiesen, dass die neue Rechtslage Fragen der Dokumentations‑ und Vollständigkeitssicherung neu aufwirft, insbesondere bei Nachträgen, E‑Mail‑Korrespondenz und Transaktionen. In der Übergangsarchitektur, wie sie etwa in öffentlich zugänglichen Informationsdarstellungen beschrieben wird, galt für vor 2025 geschlossene Verträge eine Übergangsfrist; ab 2026 sollte die Textform auch für Altverträge maßgeblich sein. Das zeigt: Formfragen verschwinden nicht, sondern verändern ihre Gestalt. Der OLG‑Beschluss ist deshalb keine „Altfall‑Kuriosität“, sondern eine Warnmarke dafür, dass formbasierte Kündigungsstrategien haftungsrechtlich teuer werden können, wenn sie sich als nicht tragfähig erweisen.
Der Beschluss des OLG München vom 23.07.2025 – 32 U 3422/24e – ist in der Sache ein Lehrstück über die praktische Reichweite vertraglicher Rücksichtnahmepflichten. Der Senat behandelt die unberechtigte ordentliche Kündigung nicht als bloßen „Fehlschuss“ in einem Gestaltungsrecht, sondern als Eingriff in die vertraglich geschuldete Gebrauchsgewährung, der den Mieter zu Dispositionen zwingt und damit haftungsrechtliche Folgen auslöst. Die Entscheidung verschiebt damit das Kräfteverhältnis in der Formmangel‑Debatte: Wer kündigt, muss nicht nur „irgendwie“ argumentieren können, sondern das Risiko tragen, dass ein Gericht die Rechtslage anders beurteilt – und zwar auch dann, wenn externe Gutachten eingeholt wurden.
In einer Zeit, in der das Gewerberaummietrecht zugleich durch die Umstellung auf Textform im Fluss ist, wirkt der Beschluss wie ein Korrektiv gegen eine zu technische Sicht auf „Formmängel“ als Kündigungsinstrument. Er erinnert daran, dass hinter der Formfrage regelmäßig wirtschaftliche Existenzen stehen – auf Mieterseite ebenso wie auf Vermieterseite – und dass die Rechtsordnung den Versuch, Unsicherheiten „einseitig auszulagern“, haftungsrechtlich sanktionieren kann. Gerade deshalb ist die Entscheidung für beide Seiten ein klarer Rechtstipp: Je länger die geplante Vertragslaufzeit und je höher die Umzugs‑, Investitions‑ und Betriebsrisiken, desto weniger ist eine Kündigung „auf Vermutung“ ein taktisches Mittel – und desto mehr ist sie eine haftungsrechtliche Weichenstellung.