Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25 eine für Immobilienmakler, Käufer und Verkäufer gleichermaßen bedeutsame Entscheidung zum Abschluss von Maklerverträgen getroffen.
Das Urteil enthält zunächst eine maklerfreundliche Aussage: Ein Maklervertrag über den Kauf oder Verkauf einer Wohnung beziehungsweise eines Einfamilienhauses kann grundsätzlich durch den Austausch von E-Mails und sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.
Gleichzeitig macht der BGH jedoch deutlich, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Textform strikt einzuhalten sind. Insbesondere kann ein Provisionshinweis, der lediglich unterhalb der E-Mail-Signatur in einem standardisierten E-Mail-Footer erscheint, formunwirksam sein. Fehlt ein wirksamer Maklervertrag, muss eine bereits gezahlte Provision grundsätzlich zurückerstattet werden. Einen Wertersatz für die erbrachten Maklerleistungen kann der Makler regelmäßig nicht verlangen.
Die Entscheidung zeigt, dass nicht nur der Inhalt einer Provisionsvereinbarung, sondern auch deren konkrete technische und optische Gestaltung entscheidend sein kann.
Worum ging es in dem Verfahren?
Eine Immobilienmaklerin hatte zunächst den Kläger und dessen Ehefrau bei dem beabsichtigten Erwerb einer Immobilie unterstützt. Später wurde auch der Verkauf des eigenen Einfamilienhauses der Eheleute Gegenstand der Kommunikation.
Im Frühjahr 2023 tauschten die Beteiligten mehrere E-Mails über Kaufpreisverhandlungen mit möglichen Erwerbern aus. Die Maklerin übersandte am 3. April 2023 eine E-Mail, in der sie unter anderem ein persönliches Treffen oder ein Telefonat zur weiteren Abstimmung anbot.
Unterhalb des eigentlichen Nachrichtentextes und unterhalb der Signatur der Maklerin befanden sich mehrere standardisierte Hinweise. Dazu gehörten Hinweise zum Datenschutz, zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen, zum Widerrufsrecht und zur Fälligkeit einer Maklerprovision.
Der Provisionshinweis lautete sinngemäß, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus eine von Verkäufer und Käufer zu zahlende Provision von maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer je Partei fällig werde.
Die Eheleute baten die Maklerin anschließend per E-Mail darum, einen Notartermin für den Verkauf ihres Hauses zu vereinbaren.
Das Grundstück wurde schließlich mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Mai 2023 zu einem Kaufpreis von 617.000 Euro verkauft. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine sogenannte Maklerklausel. Darin erklärten Käufer und Verkäufer, dass der Vertrag durch die Maklerin vermittelt worden sei und ihr aus der getroffenen Vereinbarung eine Courtage zustehe.
Die Maklerin stellte den Verkäufern daraufhin eine Provision in Höhe von 8.810,76 Euro in Rechnung. Die Rechnung wurde bezahlt.
Später widerriefen die Eheleute ihre auf den Maklervertrag gerichteten Erklärungen und verlangten die gezahlte Provision zurück.
Das Landgericht Stade gab der Rückzahlungsklage statt. Das Oberlandesgericht Celle bestätigte diese Entscheidung. Auch die Revision der Maklerin vor dem Bundesgerichtshof blieb ohne Erfolg.
Wann gilt die gesetzliche Textform für Maklerverträge?
Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag der Textform, wenn er
- den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder
- die Vermittlung eines entsprechenden Kaufvertrags
zum Gegenstand hat.
Die Regelung gilt sowohl für Käufermaklerverträge als auch für Verkäufermaklerverträge.
Textform bedeutet nach § 126b BGB, dass eine lesbare Erklärung abgegeben werden muss, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Die Erklärung muss sich auf einem dauerhaften Datenträger befinden.
Als dauerhafte Datenträger kommen insbesondere in Betracht:
- Papier,
- E-Mails,
- PDF-Dateien,
- USB-Sticks,
- Festplatten,
- Speicherkarten oder
- andere speicherbare elektronische Dokumente.
Eine gewöhnliche Internetseite genügt dagegen regelmäßig nicht, weil deren Inhalt vom Betreiber nachträglich verändert werden kann und dem Empfänger nicht zwingend dauerhaft in unveränderter Form zur Verfügung steht.
Wird die gesetzlich vorgeschriebene Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag gemäß § 125 Satz 1 BGB grundsätzlich nichtig.
Ein Maklervertrag kann durch den Austausch mehrerer E-Mails entstehen
Der BGH stellt zunächst klar, dass sich Angebot und Annahme nicht in einem einzigen Dokument befinden müssen.
Es ist daher nicht erforderlich, dass Makler und Kunde einen einheitlichen Vertragstext unterzeichnen oder in einer gemeinsamen Datei bestätigen. Vielmehr können sich die Erklärungen der Parteien auf verschiedenen dauerhaften Datenträgern befinden.
Ein Makler kann beispielsweise per E-Mail ein hinreichend bestimmtes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags unterbreiten. Der Interessent kann dieses Angebot anschließend mit einer gesonderten E-Mail annehmen.
Entscheidend ist, dass sowohl das Angebot als auch die Annahme jeweils die Voraussetzungen der Textform erfüllen.
Damit bestätigt der BGH, dass ein formwirksamer Maklervertrag grundsätzlich vollständig digital geschlossen werden kann.
Auch ein konkludenter Vertragsschluss bleibt möglich
Besonders bedeutsam ist die Aussage des Bundesgerichtshofs, dass ein Maklervertrag trotz des Textformerfordernisses nicht zwingend ausdrücklich abgeschlossen werden muss.
Das Oberlandesgericht Celle hatte noch angenommen, dass sowohl das Angebot als auch die Annahme ausdrücklich auf den Abschluss eines Maklervertrags gerichtet sein müssten. Eine lediglich konkludente, also durch schlüssiges Verhalten erklärte Annahme sollte nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht genügen.
Dieser strengen Auffassung ist der BGH entgegengetreten.
Auch ein nach § 656a BGB formbedürftiger Maklervertrag kann danach durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile aus den in Textform abgegebenen Erklärungen zumindest hinreichend bestimmen lassen.
Bestimmbar sein müssen insbesondere:
- die Parteien des Maklervertrags,
- der Gegenstand der Maklertätigkeit,
- das in Aussicht genommene Hauptgeschäft,
- die Provisionspflicht und
- die Höhe oder zumindest die Berechnungsgrundlage der Provision.
Dabei müssen nicht sämtliche Einzelheiten vollständig und ausdrücklich in einer einzigen Erklärung enthalten sein. Zur Auslegung dürfen auch außerhalb des jeweiligen Dokuments liegende Umstände berücksichtigt werden.
Diese äußeren Umstände dürfen jedoch nicht völlig losgelöst von der Erklärung herangezogen werden. Der maßgebliche rechtsgeschäftliche Wille muss in der Erklärung selbst wenigstens einen hinreichenden Anhaltspunkt gefunden haben.
Entgegennahme von Maklerleistungen genügt nicht immer
Die bloße Inanspruchnahme oder Entgegennahme von Maklerleistungen führt nicht automatisch zum Abschluss eines Maklervertrags.
Nach der ständigen Rechtsprechung muss für den Kunden eindeutig erkennbar sein, dass der Makler gerade für ihn tätig werden und von ihm eine Provision verlangen will.
Ein entscheidendes Indiz ist ein ausdrückliches und unmissverständliches Provisionsverlangen.
Weist ein Makler beispielsweise in einem Immobilienangebot deutlich darauf hin, dass der Kaufinteressent im Erfolgsfall eine bestimmte Provision zu zahlen hat, kann die anschließende Anforderung eines Exposés oder eines Besichtigungstermins als Annahme des Maklerangebots ausgelegt werden.
Nach der neuen BGH-Entscheidung gilt dies grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des § 656a BGB. Allerdings müssen das Provisionsverlangen und die darauf bezogene Erklärung des Kunden jeweils ordnungsgemäß in Textform vorliegen.
Der entscheidende Fehler: Provisionshinweis unterhalb der E-Mail-Signatur
Obwohl der BGH einen konkludenten Vertragsschluss grundsätzlich für möglich hielt, verneinte er im konkreten Fall das Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrags.
Der Grund lag in der Gestaltung der E-Mail der Maklerin.
Der eigentliche Nachrichtentext endete mit einer Grußformel sowie der Signatur der Maklerin. Erst danach folgten verschiedene standardisierte Hinweise, darunter das Provisionsverlangen.
Nach Auffassung des BGH wahrte dieser unterhalb der Signatur platzierte Provisionshinweis die Textform nicht.
Auch die Textform erfordert einen erkennbaren Abschluss der Erklärung
Bei der Schriftform übernimmt die Unterschrift grundsätzlich eine Abschlussfunktion. Sie zeigt, dass der darüberstehende Text nach dem Willen des Unterzeichners vollständig ist und die rechtsgeschäftliche Erklärung an dieser Stelle endet.
Die Textform verlangt zwar keine eigenhändige Unterschrift. Der Erklärende muss aber auch bei einer E-Mail oder einem anderen elektronischen Dokument auf geeignete Weise deutlich machen, wo seine Erklärung endet.
Als geeignete Abschlussmerkmale kommen nach der Rechtsprechung beispielsweise in Betracht:
- eine Namensangabe,
- eine Grußformel,
- eine eingescannte Unterschrift,
- ein Faksimile,
- eine Datumsangabe oder
- ein Hinweis wie „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig“.
Entscheidend ist, dass für den Empfänger erkennbar wird, dass die Erklärung vollständig und abgeschlossen ist.
Werden nach einem solchen Abschluss weitere rechtsgeschäftlich relevante Inhalte eingefügt, können diese außerhalb der formwirksamen Erklärung liegen.
Genau dies war im entschiedenen Fall geschehen. Das Provisionsverlangen stand nicht im eigentlichen E-Mail-Text, sondern erst unterhalb der Signatur zwischen verschiedenen allgemeinen Hinweisen. Nach dem letzten Hinweis befand sich zudem keine erneute Namensangabe, Grußformel oder sonstige Abschlusskennzeichnung.
Der BGH wertete den Provisionshinweis deshalb nicht als formwirksames Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags.
Standard-E-Mail-Footer sind für Provisionsvereinbarungen riskant
Die Entscheidung betrifft eine in der Maklerpraxis weit verbreitete Gestaltung.
Viele Makler verwenden automatische Signaturen oder E-Mail-Footer, in denen neben Kontaktdaten auch folgende Texte enthalten sind:
- Provisionshinweise,
- Widerrufsbelehrungen,
- Datenschutzhinweise,
- Hinweise auf Allgemeine Geschäftsbedingungen,
- Vertraulichkeitsvermerke oder
- gesetzliche Pflichtangaben.
Der BGH macht deutlich, dass ein rechtsgeschäftlich erheblicher Text nicht allein deshalb formwirksam wird, weil er technisch Bestandteil einer E-Mail ist.
Steht der Provisionshinweis erst nach der Grußformel und der Signatur, besteht das Risiko, dass der Empfänger die eigentliche Erklärung bereits als beendet ansehen darf. Der nachfolgende Hinweis kann dann lediglich als allgemeiner Footer oder rechtlich unverbindlicher Standardtext erscheinen.
Für Makler ist es daher gefährlich, das Provisionsverlangen ausschließlich in die automatische E-Mail-Signatur auszulagern.
Wie sollte ein Maklerangebot per E-Mail gestaltet werden?
Ein Provisionsverlangen sollte in den eigentlichen Nachrichtentext aufgenommen werden und dort deutlich hervorgehoben sein.
Eine rechtssichere E-Mail sollte insbesondere folgende Angaben enthalten:
-
Bezeichnung der Vertragsparteien
Es sollte eindeutig erkennbar sein, wer Makler und wer potenzieller Maklerkunde ist.
-
Bezeichnung der Immobilie
Das betreffende Einfamilienhaus oder die betreffende Wohnung sollte möglichst konkret bezeichnet werden, etwa durch Anschrift, Objektnummer oder Exposé-Nummer.
-
Beschreibung der Maklerleistung
Es sollte angegeben werden, ob der Makler den Nachweis einer Vertragsgelegenheit erbringen oder den Kaufvertrag vermitteln soll.
-
Eindeutiges Provisionsverlangen
Die E-Mail sollte unmissverständlich erklären, dass der Kunde im Erfolgsfall eine Provision schuldet.
-
Höhe der Provision
Die Provision sollte als Prozentsatz oder als konkreter Betrag einschließlich eines Hinweises auf die Umsatzsteuer angegeben werden.
-
Fälligkeitsvoraussetzungen
Es sollte erläutert werden, wann die Provision entsteht und fällig wird, insbesondere beim wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags infolge der Maklertätigkeit.
-
Klare Aufforderung zur Annahme
Aus Beweisgründen sollte der Makler eine ausdrückliche Bestätigung verlangen.
-
Abschluss der vollständigen Erklärung
Sämtliche vertragsrelevanten Angaben müssen oberhalb der Grußformel und der abschließenden Namensangabe stehen.
Eine Formulierung wie „Bitte bestätigen Sie uns durch Antwort auf diese E-Mail, dass Sie mit der vorstehenden Provisionsvereinbarung einverstanden sind“ schafft zusätzliche Klarheit.
Der Kunde sollte anschließend ausdrücklich per E-Mail antworten. Eine kurze Erklärung wie „Ich bestätige die Provisionsvereinbarung für das Objekt …“ kann ausreichen, sofern der Bezug zur vorherigen E-Mail eindeutig ist.
Reicht eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag?
Im entschiedenen Fall enthielt der notarielle Kaufvertrag eine Klausel, nach der der Vertrag durch die Maklerin vermittelt worden sei und ihr aus der getroffenen Vereinbarung eine Courtage zustehe.
Diese Klausel rettete den unwirksamen Maklervertrag nicht.
Nach der Auslegung der Vorinstanz, die der BGH nicht beanstandete, sollte die notarielle Klausel lediglich Beweiswirkung zugunsten der Maklerin entfalten. Sie sollte weder einen neuen Maklervertrag begründen noch die Pflichten der Käufer oder Verkäufer erweitern.
Makler sollten deshalb nicht darauf vertrauen, dass eine im notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel Mängel des ursprünglichen Maklervertrags heilt.
Ob eine notarielle Maklerklausel im Einzelfall einen eigenständigen Provisionsanspruch begründen kann, hängt von ihrer konkreten Formulierung und dem erkennbaren Willen der Beteiligten ab. Eine bloße Bestätigung der Vermittlungstätigkeit genügt dafür regelmäßig nicht.
Welche Folgen hat ein Verstoß gegen § 656a BGB?
Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag grundsätzlich nichtig.
Eine auf Grundlage des unwirksamen Vertrags gezahlte Provision wurde dann ohne Rechtsgrund geleistet. Der Kunde kann sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB zurückverlangen.
Im entschiedenen Fall musste die Maklerin die vollständige Provision von 8.810,76 Euro zurückzahlen.
Der Rückzahlungsanspruch bestand unabhängig davon, dass die Maklerin tatsächlich Leistungen erbracht und den Verkauf begleitet hatte.
Kein Wertersatz für tatsächlich erbrachte Maklerleistungen
Besonders einschneidend ist die weitere Aussage des BGH zum Bereicherungsrecht.
Ein Makler kann bei einem wegen Verstoßes gegen § 656a BGB nichtigen Maklervertrag grundsätzlich nicht verlangen, dass ihm der Kunde wenigstens den Wert der erbrachten Leistungen ersetzt.
Der BGH begründet dies mit dem Schutzzweck der gesetzlichen Textform.
§ 656a BGB soll sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer schützen. Durch die Dokumentation des Maklervertrags sollen Streitigkeiten darüber vermieden werden,
- ob überhaupt ein Maklervertrag geschlossen wurde,
- für welche Partei der Makler tätig werden sollte,
- welche Leistungen geschuldet waren und
- in welcher Höhe eine Provision vereinbart wurde.
Könnte der Makler trotz eines formunwirksamen Vertrags über das Bereicherungsrecht den wirtschaftlichen Wert seiner Leistungen verlangen, würde die gesetzliche Formvorschrift weitgehend leerlaufen.
Deshalb scheidet ein Anspruch auf Wertersatz nach §§ 812, 818 Abs. 2 BGB regelmäßig aus.
Bedeutung des Urteils für Immobilienmakler
Für Makler besteht nach der Entscheidung erheblicher Überprüfungsbedarf.
1. Provisionshinweise gehören nicht ausschließlich in den Footer
Das Provisionsverlangen sollte Bestandteil des eigentlichen E-Mail-Textes sein. Es sollte vor der Grußformel und vor der Signatur stehen.
2. Automatische Signaturen sollten überprüft werden
Maklerunternehmen sollten kontrollieren, ob vertragsrelevante Klauseln derzeit unterhalb der Unterschrift oder zwischen allgemeinen Pflichtinformationen platziert sind.
3. Ausdrückliche Annahmeerklärungen sind vorzugswürdig
Auch wenn der BGH einen konkludenten Vertragsschluss zulässt, bleibt eine ausdrückliche Annahme rechtlich und beweistechnisch deutlich sicherer.
4. Objekt und Provision müssen bestimmbar sein
Allgemeine Formulierungen wie „Im Erfolgsfall wird eine Provision fällig“ können unzureichend sein, wenn weder das konkrete Objekt noch die Höhe der Provision oder der Provisionsschuldner hinreichend klar werden.
5. Käufer- und Verkäuferauftrag sind getrennt zu behandeln
Ein bereits bestehender Käufermaklervertrag umfasst nicht automatisch eine spätere Beauftragung zum Verkauf der eigenen Immobilie.
Im entschiedenen Fall konnte der im Jahr 2022 geschlossene Vertrag über die Suche nach einer Kaufimmobilie keinen Provisionsanspruch für den späteren Verkauf des eigenen Hauses begründen.
6. Dokumentation ist entscheidend
Makler sollten die vollständige Kommunikation einschließlich Exposé, E-Mails, Anlagen, Annahmeerklärung und Widerrufsbelehrung dauerhaft speichern.
7. Bestandsprozesse sollten angepasst werden
CRM-Systeme, automatische E-Mail-Vorlagen und digitale Anfrageprozesse sollten daraufhin überprüft werden, ob tatsächlich eine formwirksame Vertragserklärung erzeugt und gespeichert wird.
Bedeutung des Urteils für Käufer
Käufer sollten vor der Zahlung einer Maklerprovision prüfen, ob ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde.
Dabei sind insbesondere folgende Fragen relevant:
- Wurde die Provisionspflicht vor Inanspruchnahme der Maklerleistung eindeutig mitgeteilt?
- Ist die Höhe der Provision erkennbar?
- Bezieht sich die Erklärung auf das konkrete Objekt?
- Befand sich der Provisionshinweis im eigentlichen Text oder nur im E-Mail-Footer?
- Wurde die Erklärung durch eine Grußformel, Namensangabe oder ein anderes Merkmal ordnungsgemäß abgeschlossen?
- Hat der Käufer die Provisionsvereinbarung ausdrücklich oder durch eine in Textform dokumentierte Handlung angenommen?
Nicht jeder Formfehler führt automatisch zu einem Rückzahlungsanspruch. Entscheidend ist stets die gesamte Kommunikation und deren rechtliche Auslegung.
Bestehen Zweifel, sollte die Provisionsforderung vor einer Zahlung rechtlich geprüft werden.
Bedeutung des Urteils für Verkäufer
Auch Verkäufer werden durch § 656a BGB geschützt.
Wer einen Makler zunächst lediglich wegen des Erwerbs einer anderen Immobilie kontaktiert hat, schließt dadurch nicht automatisch einen Verkäufermaklervertrag für das eigene Haus.
Soll der Makler später auch die eigene Immobilie vermarkten oder einen bereits vorhandenen Interessenten vermitteln, bedarf es einer gesonderten, formwirksamen Vereinbarung.
Verkäufer sollten insbesondere prüfen:
- ob ein konkreter Verkaufsauftrag erteilt wurde,
- ob eine Verkäuferprovision vereinbart wurde,
- in welcher Höhe eine Provision geschuldet sein soll,
- ob der Provisionshinweis formwirksam übermittelt wurde und
- ob die eigene Annahmeerklärung in Textform dokumentiert ist.
Eine im notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel bedeutet nicht zwangsläufig, dass damit erstmals ein wirksamer Provisionsanspruch geschaffen wird.
Kann eine bereits gezahlte Provision zurückverlangt werden?
Eine Rückforderung kommt insbesondere in Betracht, wenn
- der Maklervertrag unter § 656a BGB fällt,
- die erforderliche Textform nicht eingehalten wurde,
- kein anderer Rechtsgrund für die Zahlung besteht und
- der Rückzahlungsanspruch noch nicht verjährt ist.
Dabei muss die gesamte vorvertragliche Kommunikation geprüft werden. Häufig ergibt sich das Vertragsverhältnis nicht aus einem einzigen Dokument, sondern aus einer Kombination von Exposé, Kontaktformular, E-Mail-Korrespondenz und weiteren Erklärungen.
Auch außerhalb der eigentlichen Vertragserklärung liegende Umstände können bei der Auslegung berücksichtigt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass sich der rechtsgeschäftliche Wille in den formgerechten Erklärungen zumindest andeutungsweise wiederfindet.
Eine pauschale Bewertung allein anhand einer Rechnung oder eines einzelnen E-Mail-Footers ist deshalb nicht möglich.
Was gilt für den Widerruf des Maklervertrags?
Bei Maklerverträgen, die mit Verbrauchern im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, kann zusätzlich ein gesetzliches Widerrufsrecht bestehen.
Im vorliegenden Verfahren kam es auf die Wirksamkeit des erklärten Widerrufs letztlich nicht mehr an. Da bereits kein formwirksamer Maklervertrag zustande gekommen war, bestand unabhängig vom Widerruf kein Rechtsgrund für die gezahlte Provision.
In anderen Fällen können jedoch sowohl Formfehler als auch Fehler bei der Widerrufsbelehrung relevant sein. Beide Fragen sind getrennt voneinander zu prüfen.
Ein formwirksamer Maklervertrag kann widerruflich sein. Umgekehrt ist bei einem bereits formnichtigen Vertrag kein Widerruf erforderlich, um die Nichtigkeit herbeizuführen.
Praxistipp für Makler
Makler sollten Provisionsvereinbarungen nicht als nebensächlichen Standardhinweis behandeln.
Die Provisionsabrede gehört sichtbar in den Haupttext der E-Mail oder in ein gesondertes Vertragsdokument. Sie sollte anschließend ausdrücklich bestätigt werden.
Eine rechtssichere digitale Abschlussstrecke sollte mindestens folgende Schritte vorsehen:
- Übersendung einer vollständigen Provisionsvereinbarung in Textform,
- eindeutige Zuordnung zum konkreten Objekt,
- gesonderte Information über das Widerrufsrecht, soweit erforderlich,
- ausdrückliche Annahmeerklärung des Kunden,
- Speicherung beider Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger und
- erst danach Beginn der provisionsrelevanten Maklertätigkeit.
Praxistipp für Käufer und Verkäufer
Käufer und Verkäufer sollten eine Provisionsrechnung nicht allein deshalb als berechtigt ansehen, weil der Makler tatsächlich tätig war oder im notariellen Kaufvertrag erwähnt wird.
Der Provisionsanspruch setzt grundsätzlich einen wirksamen Maklervertrag voraus. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss dieser Vertrag die Textform des § 656a BGB einhalten.
Vor einer Zahlung oder Rückforderung sollten insbesondere geprüft werden:
- sämtliche E-Mails,
- das Exposé,
- das Kontaktformular,
- etwaige Online-Bestätigungen,
- Allgemeine Geschäftsbedingungen,
- die Widerrufsbelehrung,
- der notarielle Kaufvertrag und
- die konkrete Provisionsrechnung.
Der BGH erleichtert einerseits den digitalen Abschluss von Maklerverträgen: Ein einheitliches Vertragsdokument ist nicht erforderlich. Angebot und Annahme können in verschiedenen E-Mails enthalten sein. Auch ein konkludenter Vertragsschluss bleibt grundsätzlich möglich.
Andererseits stellt das Urteil hohe Anforderungen an die konkrete Gestaltung der Vertragserklärungen.
Ein Provisionshinweis, der lediglich unterhalb der E-Mail-Signatur in einem allgemeinen Footer erscheint, kann die gesetzliche Textform verfehlen. Fehlt ein formwirksamer Maklervertrag, muss eine bereits gezahlte Provision zurückerstattet werden. Der Makler kann sich regelmäßig weder auf seine tatsächlich erbrachten Leistungen noch auf einen bereicherungsrechtlichen Wertersatzanspruch berufen.
Für Makler bedeutet dies: Provisionsvereinbarungen müssen technisch, optisch und rechtlich sauber in den eigentlichen Kommunikationsprozess integriert werden.
Für Käufer und Verkäufer bedeutet es: Die Provisionspflicht sollte anhand der vollständigen Vertragskommunikation überprüft werden. Formfehler können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.