Ein neues Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 24.11.2025 (Az. 290a C 42/25) sorgt für Aufsehen: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durfte nicht verhindern, dass ein Eigentümerehepaar seine Wohnung an einen Verein für Obdachlosenhilfe verkauft. Konkret ging es um den Verein „asphalt e.V.“, der nach dem Housing First-Prinzip obdachlosen Menschen eigenen Wohnraum mit sozialpädagogischer Betreuung vermittelt. Im Februar 2025 schlossen die Eigentümer einen Kaufvertrag über ihre Erdgeschosswohnung mit dem Verein ab. Doch die anderen Wohnungseigentümer waren alarmiert: Sie wollten den Einzug wohnungsloser Menschen in ihr Haus verhindern und verweigerten die erforderliche Zustimmung zum Verkauf.
Die WEG berief sich auf ihre Gemeinschaftsordnung, wonach jeder Wohnungsverkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Zustimmung darf allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. In der Eigentümerversammlung beschlossen die Miteigentümer mehrheitlich, die Zustimmung zu verweigern. Ihre Begründung: Man bezweifle, dass sich die künftigen Bewohner (vermittelte Obdachlose) in die Hausgemeinschaft einfügen können. Die Eigentümer verwiesen auf früher chaotische Zustände im Haus, bevor 2016 ein neuer Verwalter übernahm – damals habe es Schlägereien, Messerstechereien, Vandalismus und ein ständiges Ein und Aus Fremder gegeben. Diese Probleme brachte man mit einer bestimmten „sozialen Struktur“ der damaligen Bewohner in Verbindung. Nun, so die Furcht, könnte der Verkauf an die Obdachlosenhilfe wieder häufig wechselnde Bewohner bringen und die inzwischen stabile Hausgemeinschaft stören. Außerdem meinten einige, die Nutzung als Unterkunft für ehemals Obdachlose verstoße gegen die Zweckbestimmung als reines Wohnhaus – das Gebäude sei „nicht geeignet für Menschen in prekären Situationen“.
Der verkaufende Eigentümer und der Verein ließen das nicht auf sich sitzen. In einer Klage gegen den WEG-Beschluss machten sie geltend, dass die bloße Sorge um die Sozialstruktur kein „wichtiger Grund“ für eine Zustimmungsverweigerung sei. Die Differenzierung nach dem sozialen Status der Bewohner berühre sogar verfassungsrechtliche Fragen und das Diskriminierungsverbot, so die Argumentation. Das Amtsgericht Düsseldorf gab den Klägern Recht: Der Beschluss der WEG wurde für ungültig erklärt, die Gemeinschaft muss ihre Zustimmung zum Verkauf erteilen. Gegen das Urteil ist noch Berufung zum Landgericht Düsseldorf möglich, doch vorerst gilt: Wohnungseigentümer dürfen an eine Obdachlosenhilfe verkaufen, und die WEG darf das nicht pauschal blockieren.
Rechtliche Grundlagen: Zustimmungsvorbehalt nach § 12 WEG
Nach deutschem Wohnungseigentumsrecht besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit – jeder Wohnungseigentümer kann sein Eigentum verkaufen, an wen er will. ABER: § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erlaubt in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung vorzusehen. Das heißt, es kann vereinbart werden, dass ein Verkauf nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer oder eines Dritten (etwa des Verwalters) wirksam ist. Eine solche Klausel war in der Düsseldorfer Gemeinschaftsordnung enthalten. Wichtig: Ohne eine solche Vereinbarung kann eine WEG den Verkauf nicht verhindern – es gibt kein automatisches Vetorecht. Ist aber ein Zustimmungsvorbehalt wirksam im Grundbuch eingetragen, darf die Gemeinschaft die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
Was bedeutet “wichtiger Grund”? Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung setzen die Hürde bewusst hoch, um Missbrauch zu vermeiden. Gemäß § 12 Abs. 2 WEG darf die Zustimmung nur versagt werden, wenn besondere Umstände in der Person des Käufers vorliegen. Typische Beispiele (oft auch in der Gemeinschaftsordnung genannt) sind etwa: Zweifel an der Zuverlässigkeit oder Zahlungsfähigkeit des Erwerbers. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ausgeführt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der vorgesehene Käufer vermutlich nicht gewährleistet, sich in die Gemeinschaft einzufügen, wenn berechtigte finanzielle Bedenken bestehen (etwa der Käufer könnte laufende Hausgeldzahlungen nicht tragen), oder wenn zu erwarten ist, dass er durch Nichterfüllung gemeinschaftlicher Pflichten den Hausfrieden erheblich stören wird. Anders gesagt: Die Gemeinschaft soll davor geschützt werden, dass ein neuer Eigentümer ins Haus kommt, der entweder finanziell überfordert wäre oder sich rücksichtslos gegenüber den Nachbarn verhält.
Kein wichtiger Grund sind hingegen bloße Vorbehalte oder subjektive Abneigungen. Die Rechtsprechung betont, dass Sympathie oder Antipathie, Herkunft, Religion oder ähnliche persönliche Merkmale keine Rolle spielen dürfen. Auch allgemeine soziale Zuschreibungen oder Vorurteile reichen nicht aus. Genau hier setzte das Amtsgericht Düsseldorf an: Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur im Haus unverändert zu erhalten, ist kein wichtiger Grund. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann also nicht einfach argumentieren, man wolle unter sich bleiben oder keine „fremden“ sozialen Gruppen im Haus – das wäre eine unzulässige Ungleichbehandlung. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Ungleichbehandlung von Wohnungslosen letztlich eine Diskriminierung darstellt, die durch nichts zu rechtfertigen ist. Zwar erlaubt § 19 Abs. 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) bei der Vermietung von Wohnraum gewisse Unterschiede, um sozial stabile Bewohnerstrukturen zu schaffen. Doch dieser Ausnahmetatbestand greift hier nicht: Er soll heterogene, gemischte Wohnstrukturen fördern – nicht dazu dienen, eine bestehende Homogenität zu zementieren. Die finanzielle oder soziale Lage einer Person ist jedenfalls kein zulässiges Kriterium, um sie vom Wohnungskauf auszuschließen.
Übrigens kennen manche Gemeinschaftsordnungen auch ein Vorkaufsrecht für die übrigen Eigentümer oder die Gemeinschaft. Das bedeutet, die anderen könnten selbst in den Kaufvertrag eintreten, wenn ein Außenstehender kaufen will. Ein solches Vorkaufsrecht muss aber ausdrücklich vereinbart sein und kommt in der Praxis selten vor. Im vorliegenden Fall hatte die WEG kein eigenes Vorkaufsrecht, sondern eben nur das Zustimmungsrecht nach § 12 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) kann eine Gemeinschaft übrigens beschließen, einen solchen Zustimmungsvorbehalt ganz abzuschaffen und aus dem Grundbuch zu löschen, wenn er nicht mehr gewollt ist. Hier jedoch war die Klausel in Kraft – die Frage war allein, ob die Verweigerung der Zustimmung rechtmäßig war.
Wichtiger Grund: Wann darf die Zustimmung verweigert werden?
Der Fall liefert Anlass, die Kriterien für einen „wichtigen Grund“ näher zu beleuchten. Die Rechtslage lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Erlaubte Gründe für die Verweigerung: Ein wichtiger Grund muss in der Person des Käufers oder dessen Umfeld liegen und eine konkrete Gefährdung der Gemeinschaft befürchten lassen. In der Praxis anerkannt sind z.B. finanzielle Unzuverlässigkeit (der Käufer kann voraussichtlich das Hausgeld und anfallende Sonderumlagen nicht tragen) oder persönliche Unzuverlässigkeit (etwa wenn es konkrete Hinweise gibt, dass der Käufer sich nicht an Hausordnung und Gemeinschaftsregeln halten wird, z.B. weil er schon als Vormieter durch aggressives Verhalten oder extreme Unordnung auffiel). Auch wenn der Käufer offenbar beabsichtigt, das Sondereigentum zweckwidrig zu nutzen – etwa als Gewerberaum oder für kurzfristige Vermietungen entgegen der Wohnungsbindung – könnte darin ein wichtiger Grund liegen. Entscheidend ist stets eine prognostische Einschätzung anhand konkreter Fakten: Bietet der Bewerber Gewähr für ein reibungsarmes Miteinander und die Erfüllung seiner Pflichten? Wenn nicht, darf die Gemeinschaft in Ausnahmen „Nein“ sagen.
- Unzulässige Gründe: Pauschale Befürchtungen oder Vorurteile rechtfertigen keine Zustimmungsverweigerung. „Mir gefällt der Käufer nicht“ oder diffuse Ängste reichen nicht. Insbesondere ist es unzulässig, ganze Personengruppen auszuschließen, etwa wegen ihres sozialen Status, ihrer Herkunft, Religion, Familienstand etc.. Im aktuellen Urteil betonte das Gericht ausdrücklich, dass der Wunsch nach einer homogenen Hausbewohnerschaft kein legitimer Grund ist. Die Angst vor einer veränderten Sozialstruktur – also dass durch neue, vielleicht sozial schwächere Bewohner das Gefüge im Haus „kippen“ könnte – zählt nicht. Eine solche Haltung würde auf eine Diskriminierung hinauslaufen, die mit den Werten der Gemeinschaft und dem AGG nicht vereinbar ist. Ebenso wenig kann man generell unterstellen, bestimmte Gruppen (hier: ehemals Obdachlose) seien per se eine Gefahr oder Störung. Das AG Düsseldorf stellte klar, dass obdachlose Menschen unter sozialpädagogischer Begleitung kein bekanntes Risiko für den Hausfrieden darstellen. Frühere Probleme im Gebäude – wie sie die WEG aus der Vergangenheit schilderte – ließen sich nicht den nun geplanten Bewohnern anlasten. Allgemeine soziale Zuschreibungen (etwa „Obdachlose = Problemfälle“) genügen als Ablehnungsgrund nicht, zumal es keinen Erfahrungsgrundsatz gibt, der solche Vorurteile stützen würde.
Ein weiterer Punkt im Düsseldorfer Fall war die behauptete Zweckentfremdung der Wohnung. Die Gegner des Verkaufs meinten, die Wohnung würde quasi zu einer sozialen Einrichtung und das passe nicht zum „normalen“ Wohnhaus. Auch hier widersprach das Gericht deutlich: Die dauerhafte Wohnnutzung durch die vom Verein betreuten Personen ist Wohnnutzung wie jede andere. Die Wohnung sollte ja gerade nicht als kurzfristige Notunterkunft dienen, sondern den Menschen ein dauerhaftes Zuhause bieten. Damit bleibt der Gebrauch im Rahmen des Wohneigentums, und ein Verstoß gegen die Zweckbestimmung liegt nicht vor. Hätte der Verein freilich ein Obdachlosen-Heim mit ständig wechselnder Belegung und Betreuung rund um die Uhr einrichten wollen, wäre die Einordnung evtl. anders – aber darum ging es hier gerade nicht.
Vergleichbare Urteile untermauern diese Linie. So hat etwa das Amtsgericht Laufen 2016 entschieden, dass Wohnungseigentümer ihre Wohnungen auch an Asylbewerber vermieten dürfen, trotz Widerstands der übrigen Eigentümer. In dem Fall hatte eine WEG per Beschluss versucht, die Vermietung an Flüchtlinge zu verbieten – erfolglos. Das Gericht hielt fest, dass die Überlassung an Asylbewerber eine zulässige Wohnnutzung darstellt, die keine größere Belastung fürs Gemeinschaftseigentum mit sich bringt als eine Vermietung an andere Personengruppen. Selbst die Tatsache, dass in jenem Fall acht Erwachsene in einer 92 m² Wohnung lebten, wurde nicht als Überbelegung gewertet. Dieses Beispiel zeigt: Soziale Vorbehalte rechtfertigen keine Sonderregeln, solange die Wohnungsnutzung im üblichen Rahmen bleibt.
Allerdings kommt es stets auf den Einzelfall an. In einem anderen Fall (LG Koblenz, Urteil vom 04.08.2016 – 2 S 124/15 WEG) wurde einer Eigentümerin die Vermietung an die Gemeinde zur Unterbringung von Geflüchteten untersagt, weil sie ohne Zustimmung vermietet hatte. Dort lag eine besondere Konstellation vor: Es handelte sich um eine kleine WEG, in der die Teilungserklärung vorsah, dass selbst Vermietungen der Zustimmung bedürfen. Das Gericht wertete den möglichen ständigen Mieterwechsel und die fehlende Informationsmöglichkeit über die jeweiligen Bewohner als wichtigen Grund im Sinne der Vereinbarung. Die Überlegung dahinter: Das Zustimmungserfordernis soll gerade verhindern, dass Personen einziehen, bei denen nicht sichergestellt ist, dass sie sich einfügen. Wenn ständig neue unbekannte Bewohner kämen, wäre dieses Sicherstellen erschwert, so die damalige Einschätzung. Dieser ältere Fall zeigt, dass bei kurzfristiger, wechselnder Belegung die Gerichte auch mal zugunsten der WEG entscheiden können, vor allem wenn der Vermieter die Zustimmungspflicht ignoriert. Im Gegensatz dazu ging es in Düsseldorf um einen Verkauf und eine voraussichtlich normale Wohnnutzung durch einzelne Personen – hier überwogen die Rechte des veräußernden Eigentümers und des Käufers klar.
Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften
Für WEGs bundesweit hat dieses Urteil eine klare Botschaft: Zustimmungsklauseln sind kein Instrument, um unliebsame Käufer ohne sachlichen Grund fernzuhalten. Die Gemeinschaft darf von ihrem Widerspruchsrecht (Zustimmungsverweigerung) nur mit größter Sorgfalt Gebrauch machen. Bloße Sorgen über die „soziale Durchmischung“ oder ähnliche diffuse Befürchtungen tragen vor Gericht nicht. Versucht die WEG dennoch, einen Verkauf aus solchen Gründen zu blockieren, riskiert sie eine gerichtliche Niederlage – so wie in Düsseldorf geschehen. Die Konsequenz sind verlorene Zeit, Kosten und im Zweifel ein angespanntes Klima unter den Eigentümern. Im aktuellen Fall muss die Gemeinschaft nicht nur schließlich doch zustimmen, sondern auch die Prozesskosten tragen.
Wohnungseigentümer sollten sich daher gut überlegen, wann sie ihr Veto einlegen. Der Eingriff in das Eigentumsrecht des verkaufenden Miteigentümers ist erheblich und nur zu rechtfertigen, wenn umgekehrt wirklich ernsthafte Gefahren für die Gemeinschaft drohen. Trägt man einen Konflikt vor Gericht, liegt die Beweislast für einen wichtigen Grund bei der WEG – sie muss konkrete Fakten liefern, warum gerade dieser Käufer untragbar wäre. Gelingt ihr das nicht, wird das Gericht die Zustimmung ersetzen bzw. den verweigernden Beschluss aufheben. Im Worst Case können der Gemeinschaft sogar Schadenersatzansprüche drohen: Eine unberechtigte Verzögerung oder Verhinderung des Verkaufs könnte z.B. den Verkäufer entschädigungsberechtigt machen, etwa wenn ihm dadurch finanzielle Nachteile entstehen (etwa ein geplatzter Folgekauf, längere Doppelbelastung von Krediten etc.). Schon der BGH hat angedeutet, dass aus einer unberechtigten Zustimmungsverweigerung Haftungsansprüche erwachsen können. Kurz gesagt: Wer grundlos „Nein“ sagt, spielt mit rechtlichem Feuer.
Für WEGs, die Sorge vor unbekannten Käufern haben, gibt es klügere Wege als das starre Blockieren. Die Gemeinschaft kann z.B. im Vorfeld Informationen über den Kaufinteressenten einholen (Vorstellung in der Versammlung, Bonitätsnachweis etc.). Tatsächlich darf die Zustimmung davon abhängig gemacht werden, dass der Käufer gewisse Auskünfte gibt – jedenfalls soweit diese objektiv erforderlich sind, um wichtige Gründe ausschließen zu können. Etwa Name, aktuelle Adresse, Beruf und Personen, die einziehen sollen, kann man berechtigt erfragen. Verweigert ein Kaufinteressent jegliche Information, mag das Misstrauen schüren. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Nicht jede fehlende Information rechtfertigt automatisch die Ablehnung. So hat der BGH entschieden, dass allein die Nichtvorlage eines Mietvertragsentwurfs (bei geplanter Vermietung) kein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung ist. Entscheidend sind am Ende immer die Persönlichkeit und Zuverlässigkeit des künftigen Eigentümers, nicht Formalien.
Wohnungseigentümergemeinschaften sollten zudem bedenken, dass sie seit der WEG-Reform auch die Chance haben, Zustimmungsklauseln ganz abzuschaffen, wenn diese mehr schaden als nutzen. Viele Teilungserklärungen enthalten solche Klauseln noch aus Vorsicht, werden in der Realität aber selten genutzt – außer in kleinen Gemeinschaften oder besonderen Objekten. Ein gut funktionierendes Miteinander lässt sich meist auch ohne Vetorecht erreichen. Wo es aber gilt, sollte man dieses Recht mit Augenmaß ausüben.
Bedeutung für verkaufende Eigentümer und Käufer
Auf der anderen Seite stärkt das Urteil die Rechte der Wohnungsverkäufer und Käufer – gerade wenn soziale Träger oder Angehörige benachteiligter Gruppen als Käufer auftreten. Verkäufer können sich darauf verlassen, dass rein stigmatisierende Ablehnungsgründe nicht zulässig sind. Die Vertragsfreiheit wird durch § 12 WEG nur eng begrenzt: Haben Sie einen seriösen Käufer gefunden, der aller Wahrscheinlichkeit nach seine Pflichten erfüllt, darf die Gemeinschaft Ihnen diesen Käufer nicht verwehren. Sollte die WEG die Zustimmung ohne nachvollziehbaren Grund verweigern, scheuen Sie nicht den Gang zum Gericht. Wie der Fall zeigt, stehen die Chancen gut, dass das Gericht die Zustimmung ersetzt oder den ablehnenden Beschluss für unwirksam erklärt. In unserem Fall hat der Verkäufer erfolgreich geklagt und somit sein gewünschtes Geschäft doch noch durchsetzen können.
Käufern – insbesondere Institutionen wie Vereinen oder auch Privatpersonen, die vielleicht nicht dem „typischen“ Schema der Eigentümer entsprechen – kann dieses Urteil Mut machen. Es zeigt: Niemand darf aufgrund seines Status vom Eigentumserwerb ausgeschlossen werden, solange er oder sie sich an die Regeln hält. Wenn Sie als sozialer Träger Wohnungen erwerben, um hilfsbedürftige Personen unterzubringen, haben Sie rechtlich gesehen gute Karten, selbst wenn es anfänglich Vorurteile im Haus gibt. Wichtig ist natürlich, transparent aufzutreten: Im Düsseldorfer Fall erläuterte der Verein sein Housing First-Konzept offen, und dem Gericht leuchtete ein, dass hiervon keine Gefahr fürs Haus ausgeht. Offenheit und Kommunikation im Vorfeld können viel verhindern. So empfiehlt etwa der Eigentümerverband Haus & Grund, die Miteigentümer „mit ins Boot zu holen“, auch wenn formal keine Zustimmungspflicht besteht. In der Praxis heißt das: Stellen Sie sich und Ihr Vorhaben den Nachbarn vor, nehmen Sie Ängste ernst, bieten Sie vielleicht an, bei Problemen ansprechbar zu sein. Denn auch wenn die Rechtslage auf Ihrer Seite ist – ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis ist Gold wert und vermeidet langfristige Konflikte.
Rechte mit Augenmaß und Offenheit wahrnehmen
Das Urteil des AG Düsseldorf ist ein deutliches Signal, dass soziale Verantwortung und Eigentumsrechte vereinbar sein müssen. Weder können Wohnungseigentümergemeinschaften blindlings einen Verkauf blockieren, nur weil ihnen die Art des Käufers nicht passt, noch müssen Verkäufer und Käufer sich von unbegründeten Vorbehalten abschrecken lassen. Juristisch gilt: Zustimmungsvorbehalte nach § 12 WEG dienen der Gefahrenabwehr im Einzelfall, nicht der generellen Abschottung einer Gemeinschaft. Eine WEG sollte daher im Zweifel eher nach Lösungen im Miteinander suchen, als den gerichtlichen Konfrontationskurs zu wählen.
Der Düsseldorfer Fall zeigt exemplarisch, dass Gerichte bereit sind, mutige Entscheidungen für die Öffnung von Wohnraum zu treffen – hier wurde ein „Grundsatzurteil für die Bekämpfung der Obdachlosigkeit“ darin gesehen. Für die Praxis bedeutet das: Eigentümergemeinschaften sollten ihre Rechte verantwortungsvoll ausüben, und Käufer mit unkonventionellen Profilen dürfen sich auf den Schutz durch Recht und Gesetz verlassen. Letztlich wollen alle das Gleiche – ein sicheres, friedliches Zuhause. Dieses Ziel erreicht man am besten mit Sachlichkeit, Fairness und gegenseitigem Respekt, nicht mit Ausgrenzung.